社長ブログ

vol. 687　投資用ワンルームの決済は簡単⁉

2022/05/31
契約のはなし

毎日ブログ687日目
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今日は月末最終日。

午前中から決済でバタバタあっという間の一日。

決済ってようするに売主さんから買主さんへ、物件引き渡しっていうこと。

と言っても投資用ワンルームの決済って、売主さん買主さんがどこか一同に集まるわけじゃない。

そもそも決済とは、売買代金支払いと所有権変更を同時に行わければならない。

だけど投資用ワンルームの売買決済の場合、鍵や部屋の引き渡しがあるわけでもない。

だからわざわざ決済に立ち会うのではなく、いわゆる代理決済という方法で決済をするんだよね。

事前に作成確認した精算書に従って、買主さんから売主さんやローン借入銀行への送金&着金確認。

そして各所に間違いなく着金確認がとれたら、そこからは司法書士先生の出番。

抵当権抹消と売主→買主の登記名義人変更をお願いする。

予め売主本人確認の際に、売主さんから預かっていた権利証や印鑑証明。

そして送金返済した銀行から「全額ローン返済しました」っていう抹消書類を受け取る。

それらの書類を法務局へ提出し無事に抵当権抹消と登記名義人変更が完了し・・決済終了。

こうやって文字にすると当事者たちの立会いもないし、一見簡単そうだよね。

だけどこの・・送金と着金を確認して終わり・・

という代理決済が成り立つためには、その準備と段取りが大変なわけ。

まずは決済日が決まったら売主さんに、銀行へのローン返済申込みと手続きをしてもらう。

そして決済日当日時点での、ローン残高を元に精算書を作成する。

オーナーチェンジ売買の場合は、家賃や管理費に修繕積立金と固定資産税の精算もある。

売主さん買主さんのどちらにも、過不足ないよう精算をしなくちゃいけない。

それと同時に買主さん指定の、司法書士事務所と連絡取り合う。

売主さんの本人確認と、抵当権抹消に必要な書類の準備を進めてもらう。

賃貸管理会社への解約申入れや、賃貸管理移管のタイミングの通知。

あとは解約違約金があれば、その請求書を発行してもらったりもする。

そして売主さんにローン残がある決済で大切なのは、ローン返済銀行との確認打ち合わせ。

持ち出し金がある時はなおさらで、何本で？いつ？誰名義で？幾らづつ？振り込む？そんな確認をしっかり行う。

だって当日きっちりと返済されていなければ、抵当権抹消も所有者変更もできないしね。

というわけで、こんな準備と段取りがあってはじめて代理決済ができる。

・・んだけどその決済が終わってもまだまだやることはあるんだよね。

まずは業法で定められている取引台帳を作成して保管する。

売主さん分の領収書に、入居者へお知らせする賃貸借契約当事者変更承諾書。

それに区分所有者変更届や口座振替用紙など、建物管理会社用書類一式も買主さんへ郵送。

そして1～2ヶ月後の賃貸管理解約後に賃貸関係書類一式や鍵が送付されてくる。

それを買主さんに郵送して初めて・・引渡し完了となる。

だから投資用ワンルームの決済もぜんぜん簡単じゃないよっていう話・・

きょうはここまで、それではまたあした！

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