• 2022/09/05
• 業界のはなし

毎日ブログ784日目
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最近の不動産関連のニュースにこんな記事。





国土交通省によると２０２１年末現在で全国で築４０年超のマンション数は１１６万戸。


２０年後には４２５万戸まで増える予測。


これを所有者の高齢化と合わせた「二つの老い」って言うらしい。


その対応策としての分譲マンションの建て替え。


だからそれを簡単にするために、区分所有法を改正しようしてるみたい。


ただし建て替えを行うには、現在は所有者の５分の４の賛成が必要。


古い分譲マンションでは相続などで所有者も変わり、連絡がつかなくなるケースも多い。


そうすると建て替え決議のときには、反対者として扱われてしまい、必要な賛成数を得るのは難しいことが多い。


だから今回は建て替え決議の多数決要件を、４分の３かそれ以下に引き下げる案。


耐震性不足など放置しておいたり、危険な場合に要件を引き下げる案などが検討されるみたい。


あとは裁判所が認めるということを条件に、所有者不明の区分所有者を、意思決定から除外する案も。


そうすることによって築年の古い老朽化マンションも、生まれ変わっていく事が多くなればいいけどね・・
 

築50年の旧耐震マンション・・売れました！
vol. 713　ヴィンテージワンルームを内見してきた⁈


だけどこの法律によってマンション建て替えのハードルが下がったとしても・・・


実際に建て替えが実行されるマンションは、都心部のごく一部に留まると思うけどね。


まずマンションを建て替えをするには、当然莫大な費用がかかる。


それを所有者全員でましてや・・マンション老朽化＝所有者も老朽化。


そんな持ち主たちから、建て替えするために多額の建築費用を捻出するのは現実的じゃない。


じゃあ世の中の老朽化マンションの建て替えはどうしているのかというと・・


デベロッパー（マンションの開発業者）に協力してもらっているんだよね。


そもそも建て替えを進めるにはデベロッパー（マンションの開発業者）の参入が不可欠。


でもその参入するかどうかの判断基準は、その建て替えで利益が出せるかどうかということ。


そりゃそうだよね、ただ単に老朽化して危険なマンションをボランティアで建て直すわけはない。


じゃあどうしているのかというと・・


もともとの所有者が建て替えによって取得する床面積以外の部分。


たとえば、5階建てで50㎡の部屋がワンフロア4部屋づつ(1階は1部屋のみ)総戸数17戸のマンション。


それを建て替えをすることによって、もっと部屋数も増やして床面積も増やす。


その増えた部屋の分が、いったいいくらで売れるのかという利益の話。


というのは都心部の古いマンションの場合、当時の計画に沿った容積率より、現在は緩和されているケースが多い。


そのことによってたとえば、5階建が8階建になり17戸が29戸へ、なんて大きなマンションに建て直すことができる。


そうすることによって、もともとの所有者の経済的負担が少なくなり、デベロッパーも利益が出せる。


逆に言えばそれが出来る（経済的メリットがだせる）立地や条件のマンションじゃなければ、建替えは出来ない物件が大多数なはず。


ましてやそれが居住用や実需用マンションじゃなくて、収益が目的の狭いワンルームタイプの投資用マンションの場合・・


いくら立地がよく老朽化したからって、建て直しましょう！ってなるのは現実的じゃない気がするよね・・


きょうはここまで、それではまたあした！


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