社長ブログ

vol. 609　重要事項調査報告問題

2022/03/14
契約のはなし

毎日ブログ609日目　　　
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うちの会社は投資用ワンルーム物上げ会社。

投資用ワンルームオーナーさんのマンションを高い金額いい条件で買ってくれる買主を見つけることが仕事・・とはいってもあくまで不動産仲介業でもある。

だから当たり前だけど売買契約から決済引き渡しまで安全に確実に履行するという事は重要な仕事。

そして投資用ワンルームだろうとタワマンだろうと戸建てだろうと、不動産売買契約する際に必要な書類が売買契約書と重要事項説明書。

まず売買契約書は売買金額が書いてあってその金額で売ります買いますってことが書いてある。

そして重要事項説明書は物件内容や取引条件等について、契約するかどうかを判断するために必要な情報が記載された書面のこと。不動産売買契約にはこの2つの書類が必要になる。

そしてその重要事項説明書を作成する際に必要な書面に”重要事項調査報告書”というものがある。

これはそのマンションのルールや現況報告を一つに纏めた書面。それと役所調査などで調べた内容を元に重要事項説明書を作るんだよね。

そもそも区分分譲マンションはそれぞれの区分所有者（オーナー）によって管理組合というものが形成される。

だけど実際に建物管理するのは区分所有者（オーナー）たちではなくて委任されている建物管理会社。

そして”重要事項説明書”はその建物管理会社から取り寄せる。それは当然に有料ではあるけれど・・・その発行料がめちゃめちゃ高いんだよね。

毎月それなりの額の管理費をオーナーさんからもらっている建物管理会社。

その依頼されているマンションの取扱説明書を発行するのにお金を取るのはどうなんだろうね。

だってそもそも報告する側がお金を取るって変な話。

たとえばある建物管理会社は

重要事項調査報告書・・・22,000円
管理規約・・・5,500円
長期修繕計画書・・・3,300円
パンフレットコピー・・・5,500円

こんな感じの金額で全て取得するとなんと・・36,300円

もちろん売買取引に必要な情報が記載されていて必要だし大切な書類。

だけど・・やっぱり毎月管理費をもらっていているにも関わらずその管理報告をするのに更に請求するのはよくわからない。

百歩譲っても手間賃と言うならば数千円程度が適切だと思う。

それに管理規約や長期修繕計画にパンフレットといった、建築当時に必ず必要で作成された書類を未来永劫お金取り続けるのも意味不明。

だからいつも管理規約と長期修繕計画書はオーナーさんに購入時に渡されたものを探してもらう。

だけど管理規約も長期修繕計画書も改定されていたりすることもあるから結局は取得することになる事がほとんど。

仲介会社の立場としてはトラブルがないよう取引をするために大事な書類。だからもっと気軽に取得できる金額設定にしてほしいのが正直なところ。

本当はオーナーさんから売却を依頼されたら気兼ねなくすぐに取得したいし、買主さんに正確な物件状況や情報伝えて購入判断してもらいたい。

でも全ての売り物件が成約するわけじゃないのに毎回毎回数万円じゃ経費かかりすぎてしまう。

だから売主さん買主さん双方の条件が折り合っていざ売買契約。ってなった時に初めて重要事項調査報告書の依頼をするんだよね。そうすれば無駄な経費もかからないんだけどね。

ただやっぱり重要事項調査報告書を取り寄せて初めてわかることも多い。

単純に管理費や修繕積立金の金額間違えていたり、修繕積立金総額が少なすぎたり。

一番最悪なのは近々修繕積立金が値上がりしますっていう報告。なぜなら投資用ワンルームは修繕積立金が値上がりしたらその分手取家賃は下がってしまう。

家賃収益有りきの投資物件である以上その下がったぶんだけ買値は下がってしまうことがほとんだからね・・・

とにかく大手仲介会社で専属専任の囲い込みバリバリならそんな手数料なんか気にしないかもしれない。

だけどまだまだうちくらいの規模じゃあど～しても経費にはうるさくなってしまうってわけ。