社長ブログ

vol. 597　ロシアと不動産価格

2022/03/02
業界のはなし

連日ニュースではコロナオミクロン株からウクライナへのロシア侵攻の話題で持ちきり。

でも確かにこれは世界史に載るくらいの出来事だし、第２次世界戦以降で一番大きな歴史転換になりそうだし、完全に世界中から経済制裁を受けることとなったロシア・・

そして大きな痛手となるのが、SWIFTという世界中の銀行間送金できるシステムから排除するという制裁。そうなると約7割のロシア銀行の取引が停止することになるらしい。

ロシアの輸出品は天然ガスや石油や石炭などエネルギー以外にも、木材やカニやイクラなどの魚介類に小麦などの穀物類。その輸出入の銀行送金に支障が出るとなると、ロシアのみならず多くの国もその影響を受けることになる。そんな影響がすでに日本の不動産業界にも・・

新築戸建販売の最大手の飯田HDはこのコロナ禍で起こったウッドショック対策として、去年末なんとロシアの大手木材企業を600億円を投じて買収してたんだよね。そして今回のロシアのウクライナ侵攻のタイミングがちょうど買収資金を支払うタイミングだったみたい。

この記事では最終的に支払いができたのかどうかわからないけど、少なくとも送金だけじゃ無くて実際に物流的にも制限がかかり、安定的な木材供給がすぐに再開できるかは厳しそうだよね。

だけど本当にこの影響って木材の輸入だけじゃ無くて、天然ガスや石油などのエネルギー関係も今以上に値上がりしてきたり、インフレになり始めていたところにこれじゃあさらに確実に物価は上がってくるよね。

そうなればとうぜん新築マンションや不動産の材料費や建築費も上がるしそれは販売価格に転嫁される。こうして分譲価格が上がってくればやはり中古不動産に需要は流れていくし・・要するに不動産価格はまだまだ下がらない。

これは投資用ワンルームマンションも同じ。

とくに新築の投資用ワンルームはどんどん分譲額が上がっているし、引っ張られるように中古投資用ワンルームの価格も相場が高くなっている。このままいくとどうなるのかはわからないけど、少なくとも価格が高くなったからと言って販売会社が喜んでいるわけじゃない。

ここまで高くなりすぎた投資用マンションを販売するのは簡単じゃない。でも売らなければいけない以上は利益を削ってでも販売していることも多い。だけど投資用ワンルームマンションを不動産業者として仕入販売してその利益は100〜200万じゃあやっていけない。

資金力や体力のある大手や新築デベロッパーならまだしも、うちが仲介して買ってもらっているような販売会社はいま本当に苦しくなってきているのが現状。これがどんどん悪化してくれば、経営不振になったり最悪倒産をしたりする会社も出てくると思う。

いまから12〜3年前のサブプライムやリーマンショック後にはそんな投資用マンションの販売会社は何社もあった。そういう時にどうなるかというとだいたい販売したオーナーさんの管理物件の家賃滞納して運転資金にあてたり、ひどいところはその家賃をもってそのまま倒産・・

いまはまだ高値の不動産市況もいつかは下がるだろうし、あたりまえだけどもうその時にはいまの価格じゃ売れないよね・・

きょうはここまで、それではまたあした！

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