社長ブログ

vol. 497　ビジネスモデルが同じなら・・

2021/11/22
賃貸のはなし

毎日ブログ497日目　　
上野の『投資用ワンルームマンション売却』専門不動産会社　
※旧ブログはこちらから

毎日ブログを書いているとやっぱり気になるのがアクセス数。
人気があったり読まれてるブログ記事はどちらかと言ったら、
投資用ワンルームのリアルな話やもしくは自分の気持ちや心
情が表れている記事がアクセスが多い。

今は自社HPでブログを書いているから”Google Analytics”で
チェックしたり人気があった記事を調べているんだけど。この
1ヶ月でずっと上位なページを見てみるとブログじゃなくてこ
の記事・・

これは自分の毎日ブログではなくって自社HPにある”マンショ
ン投資コラム”内にあるコラム記事。

だいたい100記事くらいあるんだけど今年の3月で更新していな
いし、このコラムもなんと2020年10月4日の１年以上前の記事。
でもなんで今さらこの記事なのかなって思ったら・・

”レオパレス　倒産”でgoogle検索すると一番上の表示されてい
たんだよね。なるほどどうりでこれはアクセス多いわけだけど
、たしかちょっと前にはこんなニュースがあったからかも・・

レオパレスが4年ぶりに黒字になったっていうニュース。去年
コラム記事を書いたときには債務超過118億円なんて言う状態。

でもそれが一気に最終利益が6億円の黒字（前年同期は175億
円の赤字）になっているみたい。

さすがに施工不良問題があっただけにアパート建築の売上は下
がっているけど、人件費を中心に販管費50億円以上削減してい
たりして黒字化したみたいなんだよね。

その他にこの先の予定として、更に118億円を削減する計画み
たいなんだけど、これは何かって言うと・・オーナーへ支払う
サブリース賃料の減額分みたい。ようするに・・

サブリース賃料の値下げ

これはレオパレスオーナーからしたら死活問題。だってどちら
かと言ったらレオパレスのアパートは、都心や都内というより
郊外や地方都市に多く建てている。

不動産投資と言うより土地を持っている農家や地主の相続税対
策として、アパート建築をしてもらい賃貸や建物の管理も一手
に引き受けていくというビジネスモデル。

もちろんその時にオーナーが一番心配なのは、こんな立地で本
当に入居者が入るのか？家賃は下がらないのか？そこが不安・・

そして登場するのがこの”サブリース契約”というわけなんだよ
ね。簡単に言えば入居者が居なくても家賃は保証しますという
家賃保証という触れ込み。

それを信じたオーナーさんたちは今回のレオパレスみたいに、
サブリース業者側の都合や実際の入居賃貸状況によっては値下
げされてしまうというわけ。

そしてオーナーさんたちもアパート建築費のローン支払いは、
当然その家賃から支払っている。それが値下げされてしまい毎
月赤字になってしまえば、いくら将来の相続税対策だといって
もそれまでに出ていくお金考えたら本末転倒だよね。

でもこれってぶっちゃけ投資用ワンルームも同じような理屈。
違いは都内や都市部のある程度は単身者の賃貸需要が見込め
るところに建てていること。

だから業者側もサブリースをしてても十分採算は取れていた
から問題はあまりなかったけど、ここ最近のブログでも取り
上げているように、本当にいまはワンルームの賃貸が動かな
い。

vol. 493　労働力不足・・解決しますね?!
vol. 483　テレワーク終了のお知らせ

だからこの状況が続くようであれば、都内の投資用ワンルー
ムでもサブリース家賃の値下げや解約がどんどん増えてきて
もおかしくはないかもね・・

きょうはここまで、それではまたあした！