社長ブログ

vol. 612　投資用ワンルームの地震保険って?!

2022/03/17
管理のはなし

毎日ブログ612日目　　　
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昨夜の地震。めちゃめちゃ揺れたよね・・・

とはいえそれでも都内は震度4。それに比べて宮城や福島ではなんと震度6強という強烈な揺れ。

3月のこの時期この規模の地震が来たときの東北の人達の気持ちを考えると・・そしてこの地震では4人の方が亡くなってしまった。

一夜明け、東北新幹線は脱線して運休で東北道も一部通行止め。コンビニは休業だし学校は休校。大きな工場も操業停止でたいへんなことになってしまっているんだよね。

今回の地震も実は東日本大震災の余震とも言われている。震災の本震後に起きたＭ７以上の地震は今回で１２回目らしいけど気象庁は昨年４月から余震域（岩手県～千葉県北東部）で起きた地震についてはもう「余震と考えられる」って表記はやめたみたい。

大震災から１０年が過ぎてなお続く余震かどうかに関係なく大地震や津波に備えてほしいというのが理由。ちなみに・・・首都直下地震が起きる確率は30年間で70％。

これはよく言われているけど30年といってもきっちり30年おきではないはずだし、いつ起きるのかは不規則でいままさに来ても不思議じゃなわけだよね・・・

投資用ワンルームや不動産を購入すると必ず火災保険に入る。だけど地震保険の加入率って30％くらいしか無いみたい。たしかに建物全体が保証されるわけじゃないし必要ないって感じかもね。

でも地震保険というのは”地震保険に関する法律”っていうのがあって政府が民間の保険にさらに再保険している。地震発生した時には政府と民間が共同で保険金を支払うという公共性の高い保険。

だから保険料に保険会社の利潤は含まれていないし、どこの保険会社の取り扱いでも内容は変わらず一律であることが特徴。そして地域によって保険料も変わってくるんだよね。

たとえば7,000円台の地域と比べて一都三県とは約４倍の27,500円。大地震が来ると言われる確率からしたら・・・まぁそうなるよね。

そして地震保険は単独では加入できず火災保険とセット。上記の保険料は一年分の地震保険のみの金額。例えば東京であれば月額約2,000円強✕１０年契約。・・・これを安いと見るか高いと見るかだよね。

でもねもし万が一だけど自分の投資用ワンルームの地域で大地震になったとして、リアルに考えると全壊や半壊というより火災被害や共有部分や室内の破損などが大半。

実際に東日本大震災のとき仙台や福島の物件を売買取引してたけどよくあったケースは

・窓ガラスの割れやヒビ
・室内の壁にクラックが入ってしまう
・ドア枠が歪んでドアが閉まらない
・外廊下の塀が倒れて下に落ちてる

・・ようするに間違いなく大なり小なり壊れる可能性はある。そしてその壊れたマンションに入居者の気持ちになれば安心して住んではいられないよね。

大地震発生→マンション壊れる→入居者退去→空室→ローン支払い全部持ち出し

こうなっちゃう可能性が高いかもしれないよね・・

あと昔は地震保険って最長36年掛けられたらしい。でもいまは最長10年だし更に5年に短縮されそう。それだけ国や保険会社も確実に増えている災害や大地震に真剣に備えている証拠。

毎月かかる管理費や修繕積立金。賃貸管理費に固定資産税それに加えて地震保険料。どうしてもこれだけ毎月かかるコスト考えると手取り家賃に影響でる。

そして当然ローン支払いがあるのが大半なんだから不動産投資として収支は期待できない・・

だから投資用ワンルームは将来の年金と節税と生命保険。これが目的ですよってなるんだよね・・

とにかく大地震が来るのは間違いないとして、じゃあその時に自分の投資用マンションはどうなるのか⁉リアルに考えたほうがいいかもね。

きょうはここまでそれではまたあした！