• 2022/03/10
• 契約のはなし

毎日ブログ605日目　　　
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最近お話しした投資用ワンルームオーナーさん。


全部で4件マンションを持っていて自分が営業したときには時すでに遅し。うち2件は他社仲介で契約済み。ここまではよくある話なんだけど、残りの2件は売却されないんですか？って聞いてみると・・


『ローン借り換えをするから』


とのこと。


『そうなんですね～どこの金融機関で借り換えするんですか？』


すると


『わからないけどいま売却お願いしている仲介会社が紹介してくれるみたい・・』


・・・それまず絶対無いなって思いつつ更に聞いてみると、


『そうなんですね～どこの金融機関でどのくらいの金利になるんですか？』


ちょっと心配そうな顔になりながら、


『それは聞いてないけどちゃんとシュミレーション表作ってくれたし。この2件を売却して残りの2件を借り換えしたら月々の持ち出しが無くなるって約束で・・』


あーこれはきっと・・借り換えして収支改善するために売却しましょう詐欺だわ。そもそも投資用ワンルームへの融資や借り換えってハードル高いんだよね。


その借り換え勧める不動産会社が販売会社で提携金融機関があるのであればまだしも、うちと同じような物上げ仲介会社が自社で売却してくれるオーナーさんの、残りのマンションを借り換えしてくれる親切（奇特）な金融機関と提携あるとは思えない。


それに百歩譲ってもその会社が借り換えをするメリットは皆無だし、残念だけど売却する2件の取引が終わればそのままフェイドアウトってパターンの可能性大。


投資用ワンルームの担保評価額＝ローン評価額は一般の不動産のように積算価格ではなくて、あくまでその不動産会社それぞれの提携金融機関ごとの独自の評価方法。


それに購入時よりも築年数が古くなっているうえに、他行借り入れでのローン返済も進んでいるローン残金も大きくない＝金利が稼げないのに積極的に借り換えはすることは少ないんだよね。


でもあり得るパターンとしては売却して一括返済することにより融資枠ができて、また新たに物件をローン購入ができるケース。その際に他の物件も一気に購入物件の金融機関で借り換えもしてしまう。


これなら金融機関も新規借り入れしてもらうメリットがあるからついでに借り換えしてあげてもいいかっていう感じ。


あとは実際に借り換えとなれば今借りている金融機関への返済手数料や抵当権抹消費用、借り換えする金融機関への事務手数料や抵当権設定費用などなど、返済手数料や事務手数料によるけどおおよそ1件あたり30万～50万の諸費用が必要になる。


結局はそれだけの諸費用かけて借り換えをして、借り換え前と後との返済額の差額でその諸費用回収するのに何年かかりますか？って言う感じ。


ましてや家賃相場が下がったり修繕金が値上がりしたりする可能性は高い。返済額を気にして圧縮する手間と暇とお金かけるなら売却処分したほうがいいよね・・


で結局このオーナーさんからは残りの2件の売却売出しを預かったんだけど、やっぱりローン残金以上で売れるのはちょっと難しいくらい高く購入していた。


だからこそきっとその仲介業者はこの2件には手をださずに借り換えトークで逃げていたんだろうね。


こんな感じで投資用ワンルームを複数件持っているオーナーさんから、最近よく聞く””借り換え営業トーク”。


詐欺は言い過ぎかもしれないけれど近年、何件も何人もこういう営業を受けて売却したいオーナーさんからの話はよく聞くんだよね。


だから”借り換え”や”収支改善”なんてワードが出たら気をつけたほうがいいかもね。


きょうはここまでそれではまたあした！


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