社長ブログ

vol. 561　マンションバブルなのかもしれないけれど・・

2022/01/25
業界のはなし

毎日ブログ561日目　　
上野の『投資用ワンルームマンション売却』専門不動産会社　
※旧ブログはこちらから

今日は不動産やマンション系のニュース多
かったけどそのなかでもこんな記事。

首都圏の新築マンションの分譲価格がとう
とうあの平成バブル超えだって。

平均価格で6,260万円で前年から２・９％
上昇。バブル期だった１９９０年の６１２
３万円を超えて過去最高。　　

去年首都圏新築マンションの発売戸数は３
万３６３６戸で今年も３万４０００戸くら
いを見込んでいるみたい。

これに新築戸建も同様に売り出されていた
り中古マンションや戸建ても流通してても
この活況という背景を考えると・・

いやー不動産市況はやっぱりバブルになっ
てきているって実感するよね。　

投資用マンション業界も多分にもれず投資
用ワンルームは新築中古問わず売れまくっ
ている。

だけど一般的な住むための実需マンション
と決定的に違うところ・・それは入居者が
居て初めて成り立つすなわち家賃収益が肝
心ということ。

特にバブル以降は不動産投資と言えば値上
がりした転売益というよりは毎月毎年入っ
てくる家賃収益を目的に考えている。

でもその常識もこの不動産バブル相場の前
では崩れかけていてたしかにうちでもここ
2～3年は売却益が出る売主様かなり多いん
だよね。　

とはいえこれからは家賃収益が望めなかっ
たり入居率や家賃がどんどん下がる可能性
が高いとしたら・・・

というのは19年度が東京23区の人口は
前年比８万４９６０人増20年度は同３
万１７１人減という状況。

このコロナの影響でも活況な不動産売買
の流通だけど賃貸市況はどうなのかと言
うと・・

実は一番影響を受けた部屋の間取りはワ
ンルームなどの単身者住宅なんだよね。

というのはまず単身者の動きとしてテレ
ワークの広がりで郊外への転居も増えた。

それにそもそも毎年4万人づつ増えてい
た単身者が逆に2.5万人減したことも。

そして東京23区で新規供給されていた
約７割が単身者向けのワンルームや１
Ｋだったらしい。　

そして20年ころからは単身者向けであ
るワンルームと１Ｋの空室率が急上昇
している反面、それ以外の間取りはほ
とんど変化がないんだよね。

それはほか間取りはそもそも供給量が
少なくテレワーク拡大による住み替え
需要ということが大きいよね。

そしてもちろん賃料相場だってワンル
ームや１Ｋは下がっているけど２ＬＤ
Ｋや３ＬＤＫは上昇しているしね。

その結果・・この記事では東京だけで
約6万戸のワンルームが市場にだぶつ
いているという結論なんだって・・

たしかに今は不動産バブル。
そして極端な金融政策で金利が爆上が
りでもしない限りこのままバブルは上
昇するだろうね。

だけど平成バブル時と違うのはそもそ
もめちゃめちゃ金利が低いってこと。

当時は確か住宅ローンだって5％～6％
あたりまえ投資用ワンルームの金利な
んか8.5％とかが普通。

最終的には購入価格の倍以上のローン
を支払い続けることになるし、支払え
なくて爆発した人が多数いた・・それ
がバブル崩壊。

だからそれに較べたらローン金利や支
払額はある程度リスクやコントロール
は出来るのが令和バブル?!

でもいつかはこのバブルも終わる時が
来ると思うけど前回のバブル崩壊とは
また違ったエンディングなんだろうね。　

だけど心配なのは金利とか以前に市場
にダブついているという入居者がいな
い投資用ワンルーム。

もちろん都内に多少はこれから人流は
もどるとは思うけど・・自分で住んだ
り使うわけでもないのならもはや不動
産というよりただの負動産だよね。

きょうはここまで、それではまたあした！

ここまできたら・・・腐動産。

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