社長ブログ

vol. 516　投資用ワンルームマンションの建替えは可能か?!

2021/12/11
業界のはなし

毎日ブログ516日目　　
上野の『投資用ワンルームマンション売却』専門不動産会社　
※旧ブログはこちらから

金曜日の日経新聞にこんな記事。
マンションの建替え条件を緩和する検討しているみたい。

これまで建替えに必要な所有者の賛同数が「5分の4」だっ
たのを「4分の3」かそれ以下に引き下げるって内容。それ
に相続などで「所有者不明」の区分所有者は除外する案な
んかも出てるみたい。

なぜここまで国は建て替えを推進しているかと言うと、こ
れだけ災害の多い日本で老朽化マンションを放置するのは
危険だという声も大きな理由のひとつ。

それに国交省によると20年末時点のマンション675万戸の
うち築40年を超物件は103万戸もあってその4分の1ほどが
都内に集中しているらしい。

日本の人口は減少局面かもしれないけど、都内への人口流
入は当面続くとの見方が多い。そう考える都心部にある物
件の相当数では建て替え需要があるって言われてる。

だけど実際には国交省が自治体などからの報告で把握して
いるマンション建替え事業の実施件数っては全国で19年度
は10件と20年度は9件しか無い・・・

このことでも分かるように、そもそも建替えをしましょう
と決めたところで、まず所有者たちの合意形成をとるのが
難しいんだよね。

そのマンションに全員が終の住まいとして実際に住んでい
て、住宅ローンもなくて建替え中の仮住まいの費用も厭わ
ず、マンションが新しくなるなら嬉しい！なんて人たちば
かりじゃあ無いからね。

所有者ひとりひとりにそれぞれ事情があったり、実際に住
まずに投資用として所有していたりするわけだから、一筋
縄ではいかないだろうし、ましてや投資用ワンルームマン
ションの建替えなんて更に難しいだろうね

なんて思っていたら、少し前のニュースではこんな事例が
あった。浜松町駅まで徒歩5分という都心好立地のイトー
ピア浜離宮というマンション。

1979年築で総戸数328戸の地上14階建て旧耐震築古マン
ション。なんとこれが容積率緩和も受けて地上32階建の総
戸数420戸というタワーマンションに建て替えられるって
いう話。

これは所有者や理事会に管理組合たちの尽力と事業者とも
協力して成し遂げられた最新のマンション建替え成功事例。

でも投資用ワンルーム売買業者として一番気になるのは、こ
の建替え前のイトーピア浜離宮って20 ㎡台のワンルームが
多くを占めているマンションだったんだよね。

ようするに所有者＝住人ということではなくて、多くの所有
者は家賃を受け取る投資用マンションとして所有していて、
しかも328 戸という大規模マンション。

とうぜん過去にこんな都心大規模マンションの建替えは類を
見ない。ここまでの規模はなかなか少ないけれど、少なくと
も今後の投資用ワンルームマンションの建替えの先行事例の
一つとなるかもね。

ただねこの浜離宮の建替え事例がうまくいった理由で、間違
いなく一つ言えることって、このマンションが都心の好立地
だったっていうこと。

面前は東京湾という水辺に裏手には浜離宮という緑もあり、
浜松町というビジネス街も徒歩圏という超絶好立地・・　
そりゃあ所有者も組合も事業者も折り合いつけて成功すれ
ば3方良しだから・・建て変わるよね。

いわゆる普通の投資用ワンルームマンション。

でも都内であったとしてもそんな立地的な特徴のない、一
般的な住宅街や国道沿いに建っているような普通のワンル
ーム分譲マンション。むしろそれがほとんどなんだけど。

所有者はほとんど全員が投資用として所有している。そん
な投資用ワンルームマンションは果たして、所有者も組合
も事業者も建て替えるメリットがあるかのかどうか⁉

そう考えるとこれまでに分譲販売されている投資用ワンル
ームマンションの多くは、将来的に建替えをする需要も可
能性も高くなさそうだよね・・・

きょうはここまで、それではまたあした！

建替えではなく保存復原工事をした東京駅の丸の内駅舎。

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