社長ブログ

vol. 493　節税って難しい

2021/11/18
大事なはなし

毎日ブログ493日目　　
上野の『投資用ワンルームマンション売却』専門不動産会社　
※旧ブログはこちらから

きょうのヤフーニュースではこんな記事。

首都圏10月の新築マンション市場動向。
首都圏（1都3県）の1戸当たりの平均価格が前年同月比10.1％
上昇の6750万円。1973年の調査開始以来最高なんだって。

このままだと2021年は年間を通してバブル期を超えた、過去最
高値を更新する可能性が高いみたい。ちなみに1990年に記録し
た年間最高値は6123万円ですでに上回っている。

・・なんてニュースもう今年になって何回目？って感じ。そもそ
も90年代バブル時代と現代とでは新築マンションの立地も戸数も
それに金利も全然違うから正直比較にはならないと思うけどね。

それよりもこれからマンション購入を考えている人たちに、現実
的に影響がある話はきっとこっちかもね・・

2022年の税制改革であの【住宅ローン減税】を見直す方針
で『１％を引き下げるのは間違いなくやる』って言ってる
みたいだね・・

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住宅ローン減税　
無理のない負担で居住ニーズに応じた住宅を確保することを
促進するため、住宅ローンを借り入れて住宅の新築・取得又
は増改築等をした場合、年末のローン残高の１％を所得税（
一部、翌年の住民税）から、契約時期と入居時期に応じて最
大13年間控除する制度。
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国交省HPより抜粋

ようするにこれまでは最大10（13）年間で年間上限は原則40
万円の減税。最大で400（520）万円還付が受けられた。

だからここ数年は住宅ローン減税を活用した人の８割近くが、
支払うローン利息より控除額が大きく、住宅ローンを組んだら
利息タダ。というより利息より多い現金がキャッシュバックさ
れる。

そんな状態に目をつけた政府は『必要のない人が住宅ローンを
組む動機付けになっている』なんて言い出して、そのローン残
額1％を引き下げるって言い出したってわけ・・・

たとえば・・

・35年ローン金利0.66％借入れ4,000万　　
・年間最大40万が控除
・月々返済約10.7万
・月々返済内訳は元金約8.5万+金利約2.2万
・月金利2.2万✕12ヶ月＝年金利26.4万

△控除40万－▲金利26.4万

＝△13.6万円

こんな感じで10年間は還付されるものが減ってしまうんだから、
これまでとこれからではだいぶ話は変わってきちゃうよね。

でも正直いまさら何いってん

のって感じだけどね?!

この減税政策で増えたであろう不動産取得税や固定資産税もある
はずだし、その住宅取得関連での経済効果も計り知れないと思う
んだけど・・

それにそもそもこの低金利が続いている状況で、そのローン金
利以上で控除したら、そりゃあプラスになるに決まってる・・
いまさらケチケチすんなよって話。

減税や節税といえば投資用ワンルームでの控除。
これも確定申告することでの所得税や住民税の還付によるもの。

だから最初は住宅ローン減税のように、毎年毎年還付金がもらえ
ると思ってマンション買ったという人も多いけれど、新築の場合
は正直殆どが毎月毎月の持ち出しが出ていく。

だから仮に住民税や所得税が低くなっても、毎月の現金持ち出し
のほうが多いってケースがほとんど。

もちろんそれがだめとかいいとかって話じゃない。だって間違い
なく元金は減っていくし、その間も団体生命保険があるからその
持ち出しを生命保険料として考えて持つという考えもあるよね。

それに自宅でもないのに自己資金はほぼ用意せずに、投資用不動
産のローンが組めるって考えたらその毎月の持ち出しも納得⁉

・・・ってゆうかそういう商品だ

って考えていないと持つ意味がな

いっていうのが正直なところ。

実際にこの数年で新築投資用ワンルームを買ったオーナーさんに
購入理由聞いてみると、7～8割の人達が生命保険代わりに買った
とのこと。当時の担当営業にそう言われたからって言う人も多い。
ただ・・そのつもりでずっと持っていられればいいけど・・・

通常の生命保険の契約継続率を平均して調べてみると、加入して
13カ月目は約93％↓25カ月目は約86％↓37カ月目は約77％↓

仮に4年目以降も同じように毎年7％ずつ減少したと仮定すると、
10年を経過したときには46％↓まで減っていく。

おおよそ10年だと約半分の契約が解約や失効している可能性が
あるってことなんだよね・・

ここまでじゃないけれど多くの新築投資用ワンルームも、10年
も経ったら解約（売却）されていることが多いのが現実。だから
やっぱり節税や控除にしてもそうだけど・・・

生命保険と投資用ワンルームって

なんだかそっくり。

きょうはここまで、それではまたあした！

あぁ～気がついたらもうこんな季節・・

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