社長ブログ

vol. 617　公示価格と投資用マンションは関係ない?!

2022/03/22
業界のはなし

毎日ブログ617日目　　　
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今日の夕方以降は停電の話題とこんな話題。

コロナなどの影響からちょっとづつ持ち直してきてて、今年は去年より土地の価値が上がりましたよってニュース。

よく年に何度か土地価格が上がりましたとか下がりましたとかそういうニュースを見かけると思う。

そのいわゆる土地の目安になる価格って４種類あるんだけど・・

・公示地価　　基準日1/1　発表３月　国土交通省　　
・基準地価　　基準日7/1　発表９月　都道府県　
・路線価　　　基準日1/1　発表７月　国税庁
・実勢価格　　実際に不動産取引成立した価格

うえから公示価格は全国2万数千カ所で調査して不動産鑑定士が評価して決める。

それを一般的な土地評価（更地としての価格）の指標や基準にしてねって目的で出している。

次に基準地価。これも各都道府県が調査し公示価格と同じように不動産鑑定士が評価していく。

基準日が7/1（公示価格は1/1）ということで公示価格の半年後でもあり、公示価格の補正補完する役割でもあるみたい。

そして路線価ってのは国税庁が調査決定するんだけど調査地点数は41万箇所とダントツ。

というのも相続税や固定資産税の算出に使うため（税金を支払ってもらうため）にできるだけ正確に調査するため。

だけど不動産というのは一つとして同じものはなく決められた価格で売れるとは限らない。

だからその違いによって不満が出ないようにだいたい公示価格の8割くらいで計算されているんだよね。

最後の実施価格ってのは読んで字のごとく実際の取引での時価や成約価格ってこと。

そして今回のニュースは公示価格なんだけど、はっきりいって土地価格の話だしマンションや投資用ワンルームの売買には影響ない。

・・・なんて思うかもしれないけどそうでもないんだよね。

まず銀行や金融機関はこういう公的な土地調査や基準からも不動産の担保価値を決める要素にする。

たとえば今後の投資用ワンルームの融資評価額＝売却価格にも影響してくるかもしれないよね

ただそれよりも今回の公示地価の傾向を見てみると投資用ワンルームがどうなるのか想像がつくと思う。

まずこのコロナ禍以降は特にインバウンド需要が高い商業地域の復調はまだまだ先。

都心部でもテレワークが普及しオフィス需要は下がり高い空室率と賃料下落は続いている。

それに比べて地方都市や関東ならばもともと地価の安かった都下や千葉や埼玉などの住宅地は上昇している。

たとえば都内の投資用マンションが多く建っている地域でいえば山手線沿線の駅近いところなんかは商業地域。

いわゆる東京都心5区（千代田区中央区港区新宿区渋谷区）のオフィスや大型ビルがあるところにも投資用マンションは多い。

コロナ禍以前はいわゆるそういう家賃相場も高くいい場所は人気だったし空けばすぐに入居が決まっていた。

それがいまや賃貸が埋まらない築浅投資用ワンルームはたくさんある。なぜかというとそれは人の流れが変わってきてるからなんだよね。

たとえば都心部から住む人も働く人も減ってきている一方より安く快適に暮らせる郊外や地方への人の流れ。

都内の単身者需要を支えていた学生たちや外国人留学生たちの大幅な減少もそうだよね。

ぶっちゃけ投資用ワンルームオーナーさんは不動産投資しているつもりや実感があまりない人多い。

だけど少なくともその投資用マンションに入居者がいてくれてはじめて、その人が家賃として支払ったお金が管理会社を通してオーナーさんへ入る。この図式はかわららない。

だからこういう地価や不動産のニュースも意識したほうがいいしそうすれば自分の投資用マンションの家賃相場や賃貸需要も気にするようになるはず。

そしてこれから自分の投資用マンションはどうしていけばいいのか？考えるヒントや指標になると思うんだよね。