社長ブログ

vol. 603　投資用ワンルーム１階はなぜダメなのか⁉

2022/03/08
契約のはなし

毎日ブログ603日目　　　
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今朝はお客さんからお預かりしている売出し物件の現地調査に行ってきたんだよね。すでにもういくつか買手の再販業者さんからはいい価格いただいているけどちょっと心配な点が・・それはこの部屋が1階部分ということ。

やっぱり賃貸で借りる入居者の立場からしても1階は、空き巣に入られやすいとか景色よくなく眺望がない、洗濯物が干せないとか何かと敬遠されがち。その代わり上層部より家賃は安いことが多くてメリットではあるよね。

だけど投資用物件の売却をするときにはデメリット。家賃が安ければ安いほど売買価格も下がるし、そもそも1階の物件は買わないって再販業者も多い。

そもそも金融機関のローン評価額も低い＝売れる価格が低くなる。最悪のケースではあまりに接道（バルコニーに面している部分）から丸見えで、防犯上危なそうな部屋だったりするとローン融資も付かない＝売れないなんてパターンも。実は今回の物件はその可能性も・・

ストリートビューでも確認できないし、平面図見てもどんな感じなのかバルコニーが何に面しているのかもわからない。というわけで現地まで行ってきた・・

ここはエントランスだけどちょっとおしゃれなデザイナーズ風。そしてそのすぐ脇の生け垣のところに1階の部屋が・・・

うわっとこれはちょっと丸見えすぎかも。エントランス横で人通りは多いとはいえ夜は在宅かどうかもわかってしまう。たぶんここの部屋だとちょっと厳しそう。だけど平面図を見てみたらエントランスとは裏側の部屋だったので向かってみると・・

ちょうどバウコニー正面にはアパートが建っていて、マンションとの境界には目線の高さ以上の壁が建てられていたんだよね。周りは全て囲まれていて覗こうとしない限り余計な視線は入らない。そしてちょっとアパート２階の外廊下にも登って上から眺めたらさすがに丸見え。・・・だけどこれなら大丈夫そう。

こんな感じで朝から現地確認をしてきて、帰ってから写真をメールして見てもらったんだけど、恐らくこれなら問題ないとのことで一安心。

基本的にセールスを受けてフルローンで新築でも中古でも投資用ワンルームを買うようなオーナーさん、実際に物件や現地を見て買っているオーナーさんはごく少数。買った後でさえ現地に行きも見もそない。なんならそのままずーっと見ないまま売却する人が大多数。

はっきりいってもともと投資用ワンルームや不動産投資に興味があったわけじゃないし、別に見に行ったところで・・・ってことなんだろうけど。だいたいそういう人は最後は損切りして手放してるし、ワンルーム投資成功してない事がほとんどだけどね。

きょうはここまで、それではまたあした！

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