社長ブログ

vol. 599　投資用ワンルーム売却なぜ一般個人に売りづらいのか⁉

2022/03/04
業界のはなし

そういえば3月からうちのホームページをリニューアルした。

それまではなんと・・今どきスマホ対応になっていなくて、パソコンじゃなくてスマホだと字が小さくて読めないなんて言われていたんだよね。

そしてSNS的な機能も充実していてブログアカウント同士でいいねしたりコメントしたりできる。最初はブログを書いていても誰も読んでいないんじゃないかなんて気持ちになる。だけどそのいいねやコメントがかなり励みになっていたんだよね。

それでも今のブログからアメブロにアクセスしたり、いまだに読まれている記事もあるみたいなんだけど、もう自分ではあまりアメブロを開いたり、過去ブログ記事も見返すことなくて気づかなかったんだけど・・こんなコメントが付いていた。

ワンルーム売却を考えているオーナーさんからのコメント。投資用ワンルームマンションを売却するときの買手は再販業者（中古ワンルーム販売する不動産会社）より、それを（中古再販ワンルーム物件）買う個人に買ってもらえば高く売れるんじゃない？っていうコメント。

これはよくある質問で、ワンルームオーナーで少しこの投資用ワンルームマンション業界の仕組みが分かった人ならば、確かにそう思うんだよね。そりゃあ売主さんはできるだけ高く売りたいはず。それならその再販業者から買うの買主に買ってもらえば儲かるじゃん・・

そこがこの投資用中古ワンルーム業界の流通の仕組みの話で、あくまでその再販会社から買った買主さんはその会社の提携ローンを組んで買うことがほとんど。中にはほんとに富裕層でキャッシュで買える人もいるかもだけど、そもそもそういう人は区分の投資用ワンルームをちまちま買ったりしないよね。

あくまで投資用ワンルームマンションというのは安定職（公務員とか）や高属性（上場企業勤務とか）の給与所得者向け商品。すなわち投資用ローンを組める属性の人向けの商品なんだよね。だって例えばこんな物件・・・

中央区日本橋箱崎町、1999年築、利回り4.55％

売買価格　
2,450万円

・・・築年数23年経ったこの投資用中古ワンルーム。わざわざ現金で買う人が世の中にどれだけいるのかって話。

仮に買うとしたら売買価格に加えて、仲介手数料に登記手数料や取得税もあって120～30万が諸費用。なかなか厳しいよね。だけどこれが投資用ローンならば・・

借入額　2,450万円　借入期間　35年　金利1.8％

毎月返済額　78,667円

これなら買えそうな気がするよね。てゆーかローン通れば買える。ちなみにこのワンルームなら・・・

家賃△93,000円-管理費▲7,300円-修繕積立金▲2,920円＝手取家賃△82,780円　手取家賃△82,780円－毎月返済額▲78,667円＝

月額収支△4,113円

こんな収支になるよね。実際には固定資産税も有るし空室リスクも有るし、賃貸管理の委託料もあるから収支トントンがいいところだけど。

じゃあやっぱり一般個人に売れそうじゃん・・って思っちゃうけどそれが難しい。なぜなら投資用ワンルームマンションに融資する金融機関は限られているうえに、それこそ決められた提携先販売会社じゃなければそのローンは使えない・・それが中古ワンルーム再販会社なんだよね。

この売りマンションはずっとレインズ（http://www.reins.or.jp/about/）で売れ残っている物件。そしてこの2,450万円こそ、ほぼほぼ中古再販会社の販売価格なんだからね。だからきっとこの売値じゃあ反響きたとしても販売会社しかないはずだし、売値が下がらずに残っているんだと思うけどね・・

もちろんその中古再販会社に直接買取してもらうこともできると思うけど、一般個人のオーナーさんが自分のマンションの相場はわからないことがほとんど。

そしてこの質問者さんにも答えたんだけど、これが投資用ワンルームマンション業界の流通の仕組みである以上、売主さんの代わって中古再販会社にどれだけ高く買ってもらえるか・・それが物上げ業者の大きな役目のひとつというわけなんだよね。

きょうはここまで、それではまたあした！

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