社長ブログ

vol. 575　10年前の中古ワンルーム価格調べてみた

2022/02/08
業界のはなし

毎日ブログ575日目　　
上野の『投資用ワンルームマンション売却』専門不動産会社　
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ここ最近は物価上昇や価格上昇のニュースを
よく見かける。その中でもわかりやすいのは
こんなニュース。

むか～しから10円だった「うまい棒」が、
4月から12円に値上げになるらしい。

原材料高騰と輸送費上昇が理由。たった2
円だけど、1979年の発売開始から初めて
の値上げって思えば衝撃だよね。

あとは「日清食品」の「カップヌードル」
も6月から最大で12％値上げらしい。

今年はこれ以外にも、食品関係は醤油から
マヨネーズに、麺類でパスタやうどん、加
工品のハムやソーセージなどはすでに値上
がりしている。

食品に限らず、生活用品のティッシュや電
気やガス料金のエネルギー関連も値上がり
していくって。

世の中がデフレから緩やかにインフレにな
ってきている実感がするよね。

この物価上昇という現象は、原材料や輸送
費などのコストが上がることによって価格
が上昇している。

そして今は不動産価格もものすごく高値。
すごい値上がりだとか、バブルだとか言
われているけど、これはあくまで市況で
取引されるその時々の価格。

新築マンションや住宅なら資材や物価上
昇の影響を大きく受けるだろうけど、中
古マンションや中古住宅はどちらかとい
うと、金融情勢や経済政策、市場の需要
と供給によるんだよね。

そこで中古投資用ワンルームが、この約
10年でどのくらい値上がりしたのかを調
べてみた。

たとえばこれはいま売出し中の東京都中
央区の投資用ワンルーム。

いわゆる築浅物件と言われる2000年前後
あたり以降に分譲発売された投資用ワン
ルーム。

外壁はタイル張りでオートロック設置さ
れバストイレ別という仕様が基本。

あくまで売り出し価格だけど現在・・

2,500万円！

そしてこの投資用ワンルームとまったく
同じマンション。10年前（2012年）の
成約価格を調べてみると・・

・・1,380万。

約1.8倍の値上がり率。2,500万円はあく
まで売り出し価格。だから満額で売れな
いにしても、立地と利回りからみたら・
・どう転んでも2,000万以上で売れる物
件。

そしてこれより古い、いわゆる築古物件。
特徴はビジネスホテルのようなバストイ
レ一体のユニットバスで15㎡前後。洗濯
機置き場がバルコニーで屋外にあるなん
ていう設備も多い平成バブル時物件。

これも今売り出されている東京都足立区
の築古物件で価格は750万円。

家賃は5万後半の賃貸中で表面利回りは
10％近い築古ワンルーム。

じゃあこれがわずか7年前。一体いくら
で取引されていたのかというと・・・

...450万円。

これも全く同じマンションで約1.6倍の値
上がり率。ちなみに家賃は当時で5万中盤
で家賃も上がっている。利回りでいえば
14％くらい・・

約10年前というのはちょうどアベノミク
スが始まり、黒田バズーカなんていって
株価も上がり始めた頃。

それから10年。こう考えるといま投資用
ワンルーム市況はめちゃめちゃバブル。

だけど・・・これを見ると当時もう物上げ
業をはじめていた自分に電話営業で

売却したほうが良いですよ！

なんて言われて売ってもらったオーナーさ
んたちには・・ちょっと申し訳ない気持ち。

でもね、この当時に売却した理由で多かっ
たのは、

・毎月赤字で持ち出しがきつくなった

・節税できるって言ったのにむしろマイナス

・家族に反対されたから

・そもそもめんどくさいから

そしてそれは、いま売却している人たち
の多くも全く同じ理由で手放しているん
だけど・・・投資用ワンルームって一体?!

きょうはここまで、それではまたあした！

10年前の写真・・右の人だれ？？

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