社長ブログ

vol. 574　人口減少と投資用マンション

2022/02/07
売買のはなし

毎日ブログ574日目　　
上野の『投資用ワンルームマンション売却』専門不動産会社　
※旧ブログはこちらから

リムズエージェントで取り扱っているワンル
ームマンションは、東京や大阪に福岡のいわ
ゆる築浅物件がメイン。

ここでいう築浅というのは、厳密に築何年と
決まっているわけじゃないけれど、2000年
代前後～が多い。

買主さんの多くは中古ワンルーム販売会社さ
んで、あくまで保有するためじゃなく自社販
売物件の仕入れとして買うわけ。

だから再販売時に提携金融機関での、ローン
融資がつく物件じゃないと原則は買えないん
だよね。

いわゆる地方都市の中古ワンルームや、築年
数が古すぎるものは金融機関のローンはつか
ない＝販売会社が買わないっていうこと。

その場合は一般個人に現金物件として売出し
するしか無いけれど、販売会社が買うような
価格じゃ売れない。

だって逆に自分がローンも付かないような、
中古ワンルームを投資目的でしかも現金で買
うとしたらいくらなら買う？って話。　

ただ金融機関によっては、1990年築～あたり
でも、都心部や横浜中心部に大阪都心部など
賃貸需要が高いエリアであれば融資はでるか
らまだいいんだけどね・・

実は少し前にオーナーさんから売却相談され
たワンルームマンション。せっかくの相談だ
ったけれどちょっと・・いやかなり厳しかっ
たんだよね。

というのはそのマンションはある地方都市の
1988年築の中古ワンルーム。今年で築34年。
総戸数は80戸で19㎡のいわゆるバブル期の
ワンルームマンション。

そこは現在空室で募集家賃は1万7千円。実は
1年以上賃貸がついてない。募集と管理は地元
の賃貸管理会社に任せている。

オーナーさんに許可をとってその管理会社に
状況を聞いてみたら・・

「もうあのマンションだめだねぇ～。

もともとバブル時に近隣の大学キャ

ンパスの学生目当てに建ったけれど、

年々学生は減っているうえにこのコロ

ナ。とどめに近年中にキャンパス移転

が決まってる。だからもう好んで入居

する人は殆どいないよ・・実際にすで

に80戸数中30戸数近く空室だからね

ぇ～わっははは！」

だって・・

これが多くの地方都市の投資用ワンルーム
マンションの現実なんだよね。　

たしかに、同マンション他部屋が100万円
前後の売物件もあるけれど・・売れてない。

そりゃそうだよね・・

△17,000円家賃入っても管理費と積立金は
▲8,900円。毎月手残り△8,100円・・・

これに毎年の固定資産税もあるし、そもそ
も入居時の仲介手数料に入退去時の原状回
復。設備の交換やリフォーム代金。それら
を踏まえても年間収支は・・△97,200円。

仮に100万円で買ったとしても、こんなリ
スク抱えて回収するのに10年かかる。そ
のころには築年数44年って考えると・・

これは賃貸住宅新聞っていう投資用不動産
専門の新聞。1面にはこんな記事。

東京23区の人口流出が止まらなくって、郊
外移住や実家帰りに外国人の帰国が重なり
、退去数が増加してるって。

そもそも都の人口が、通年で減少したのは
1996年以来の26年ぶり。もちろん主な原因
はコロナ禍によるところ。

だけど、もはやすぐに人口流入が戻るとは思
えない。もちろん何年かかけてまた人口は増
えるだろうけどあとどのくらいって感じ。

それに投資用マンションというのはいわゆる
分譲マンションで一部屋づつに所有者がいる。

うちで扱っている投資用マンションはこれに
あたるけど、これ以外にも賃貸マンションや
賃貸アパートのような一棟収益物件。これら
も新築で建築され続けている。

だから地方都市の投資用マンションほどひど
い状況までいかなくても、ぜんぜん入居がつ
かない23区内のワンルームマンション。これ
から増えてきても不思議じゃないよね・・

きょうはここまで、それではまたあした！

・・しても入居者いないなら何のためにもっていま

すか？その投資用マンション・・

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