社長ブログ

vol. 569　不動産バブルってこういうこと!？

2022/02/02
売買のはなし

毎日ブログ569日目　　
上野の『投資用ワンルームマンション売却』専門不動産会社　
※旧ブログはこちらから

2月初めの不動産関係でのこんなニュース。

21年の新築マンション分譲戸数は全国で
8万5,296戸。コロナ禍で各社が営業を休
止していた時期があった20年の戸数は上
回ってたみたい。

マンション価格に関しては首都圏の新築
が坪単価337万3,000円で戸当たり6,30
4万円でかなりの値上がり。

これでも坪単価の高いワンルームマンショ
ンの供給比率が前年よりも低下したことか
ら坪単価はわずかに低いみたいだけど、戸
当たり価格は上がっているみたい。

新築マンションは設備も仕様も最新なわけ
だし昨年からは様々な資材不足や値上がり
もあって年々価格は上がっていて既に平成
バブル時代を超えてきているしね。

もうここまでくると都内で新築マンショ
ンを買える層は限られてきちゃうと思う。

だけど資産性のある都内のそれなりの立
地に頭金を入れてマイホームとして買う
ぶんには、中古となり将来的に多少値下
がりしてもまだマシ。

だけど・・新築投資用ワンルームマンシ
ョンはちょっと訳が違う。

そんなところにちょうど知り合いからこ
んなLINEがきた。

このワンルームマンションも2020年に新
築購入。もちろんフルローンでまだ買った
ばかり。

新築マンションの分譲価格には当然そこに
粗利が含まれている。

マイホームや資産として考えたらその価格
で買うか買わないかのは価値観の問題。

だけどあくまで投資用ワンルームは最終的
な収益がプラスになることが大前提。

毎月のマイナスや確定申告での節税効果に
将来的な売却価格を考えてみたらそもそも
の購入価格次第になるけれど・・

なんと・・

購入価格3,690万円！

毎月収支▲2.6万円！

あかーん！

他保有物件や資産状況わからないからなんと
も言えないけれど・・

このマンション単体で聞いてみたら、都内山
手線沿線駅から徒歩10分の27㎡1Kの部屋。

実際の募集家賃は10万円超えだけど・・それ
って今一番ワンルームで空室が多いやつ。

それにまだ築2年ということはこれから緩やか
に家賃は下がるし、総戸数の少なさから見ると
修繕積立金は数年以内に２〜３倍に値上げ。

そうなるといまでも・・

月▲2.6万×12ヶ月＝▲31.2万円

固定資産税▲8〜９万

年間▲40万円

こんな収支のこのマンション。これからずっと
持っている理由・・

節税効果はこの収支以上にないし生命保険とし
ては割高すぎる。

それよりなにより買ってたった2年のいまこの
段階で売却するとしたらいくらかと言うと・・
もう可哀想すぎて恐ろしくて言えない価格。

それでも売りたいなら○○○万以上（桁足りな
いかも・・）のローン持ち出しは確実。

じゃあ持ち続けるしかないけれど今の年間収支
は▲40万が▲50万と増え続けてローンの残金
はなかなか減らない。

借入金利も長期的には上昇するかもなんてニュー
スもある。そりゃあ売りたくなるはずだよね・・

今の投資用ワンルーム市況を見る限り同じように
売りたい人はきっと増えてくる。

だけどそれは同じように売れない投資用ワンルー
ムマンションを抱える人が増えると言うことでも
あるということ。

マンション分譲価格が平成バブルを超

えたと言うけれどあの時と同じだと

いうことは・・どうなるのかな・・

きょうはここまで、それではまたあした！