社長ブログ

vol. 564　金利引き上げで投資用マンションローンはどうなるか?!

2022/01/28
業界のはなし

毎日ブログ564日目　　
上野の『投資用ワンルームマンション売却』専門不動産会社　
※旧ブログはこちらから

今朝の日経新聞だけどこんな記事。アメ
リカで金融引き締めが始まるみたい・・

簡単にいうと景気よくするためにずっと続
けてきたゼロ金利政策をそろそろ景気も上
向いてきたし止めますよってこと。

政策金利っていうのは中央銀行が、一般の
銀行に融資する際の金利のこと。景気がい
い場合には高く、景気が悪い場合は低くす
る。

すると一般銀行はただ同然で資金を調達で
きるから企業や個人への融資がしやすくな
って世の中のお金の流れが活発になるって
わけ。

アメリカに限らず日本も20年くらいこの低
金利政策を続けてきたからこその好景気や
不動産活況の要因でもあったんだよね。

そしてアメリカの個人消費を中心とした好
景気っていうのも数年前からはじまってい
たから、いつか金利が引き上げられるとい
うことは言われていたんだよね。

それに日本の中央銀行である日銀総裁の黒
田さんも今年で任期満了。そろそろゼロ金
利政策は終了という感じだよね・・

この政策金利に大きく影響されるものの一
つが住宅ローンや投資用マンションローン。
そのなかでも特に変動金利ローンは影響は
ダイレクト。

なにしろ変動というだけあって毎月のロー
ン支払額が変わってくるわけだから重大だ
よね。

そしてこれまでの低金利政策のおかげで低
金利で借りることができた住宅ローンでは
約6割が変動金利を選んでいるみたい。

あとは投資用ワンルームの投資用マンショ
ンアパートローンでは変動金利での購入が
ほとんど。

金利が上がるっていうと真っ先にこれらの
ローンはどうなるのかって心配になってし
まうかもね。

たとえば現在金利1.6％で組んでいる投資
用マンションローンがあるとする。

2500万円の35年ローンであれば月々の支
払いは・・77,776円。

これが0.5％金利が上がり2.1％になったと
すると・・84,104円。

月々の支払いが・・△6,328円
にまで増えてしまうということ。

自己資金なしのフルローンで手に入れてい
るケースが大半の投資用ワンルーム。

その場合は月々のキャッシュフローも微々
たるものか若しくはマイナス収支のことも
多い。

だから数千円マイナスが増えるだけでも月
々の負担を大きく感じるオーナー様も多い
かもね・・

だけど覚えておいたほうがいいのは5年ルール
と1.25倍ルールっていうものがあるってこと。

投資用マンションローンの金利変動はだいたい
年2回。なので通常は金利変動があればその翌
々月くらいに返済額がダイレクトに変わる。　　

ただし金融機関によっては金利変動があっても
初回から5年間は返済額が変わらず継続すると
いう5年ルール。

また金利上昇がそのまま続いてしまい当初金利
よりもどんどん上がり支払えなくなるなんてこ
とがないように、もしそうなった場合に1.25倍
ルールが適用されるんだよね。

たとえば当初の支払額が前述の77,776円だった
場合その1.25倍を上限金額となる。

77,776円✕1.25＝97,220円

が上限となるのでどんなに金利上昇しようとも
支払額が2倍3倍になるということはない。

だから今後金利が上がったからといって必要以
上に不安になる必要はないんだよね。

けれどあくまで5年ルールも1.25倍ルールも月
々の支払い額は抑えらえるけどその分毎月の元
金返済額は小さくなっているって言うこと。

流石にリボ払いとまではいかないけど何年たっ
ても元金は全然減っていないなんて言うことも
ありえる。

いざ売却するときに残金が多すぎて不足金を持
ち出さないと売れなかったり、最悪なのは仮に
35年かけて返し終わったときには残金を一括返
済しなきゃいけなかったりすることも・・・

ということはあくまで1.25倍ルール、5年ルー
ルがあっても結局は返済を繰り延べられただけ
っていうことになる。

それにこれから投資用マンションローンの金利
が高くなってきたら、そもそも投資用ワンルー
ムや投資用不動産の需要はどうなるのかね・・

きょうはここまで、それではまたあした！

30年前の新築投資用マンション提携ローン金利は

平均7～9％・・・

リムズエージェントの評判・お客様の声

いますぐ売ることを考えていない？
でもいくら位で売れるのか？知っておくことは売却を失敗しない秘訣。
あなたの投資用ワンルームの”リアルな売却価格”が知りたければ・・・

無料0円リアル査定サービス
⬆⬆⬆⬆こちらをクリック⬆⬆⬆⬆