社長ブログ

vol. 551　サブリース契約は誰のためか

2022/01/15
業界のはなし

毎日ブログ551日目　　
上野の『投資用ワンルームマンション売却』専門不動産会社　
※旧ブログはこちらから

投資用ワンルームに限らず不動産を売却する
ときには諸費用はかかるもの。

仲介会社での売却なら仲介手数料。ローンが
まだ残ってれば一括返済手数料や事務手数料
と抵当権抹消費用。

仲介ではなく買取りでローンも無い不動産な
らかかる費用は契約書に貼る収入印紙くらい。　

あとは管理費や固定資産税とオーナーチェン
ジで入居者がいれば家賃などの精算をする。

ただ最近は多くの投資用ワンルーム売却では
これ以外にかかる費用があるんだよね・・・
それは・・

サブリース契約の解約違約金。

その違約金の金額なんだけどだいたい家賃3
～6ヶ月分が平均。いままででいちばんエグ
い契約だと12ヶ月分・・

例えば家賃が85,000円ならば255,000（3
ヶ月）円～510,000（6ヶ月）円で、12ヶ
月ならなんと・・1,020,000円。　

サブリース契約というのはいわゆる家賃保
証契約。

所有者は管理会社と借上げ（転貸）契約を
結び、管理会社は入居者と賃貸契約を結ぶ。

そして入居者の有無を問わず管理会社は所
有者に借上げ家賃を支払う。

所有者とって常に空室リスクのある投資用ワ
ンルームだけど安定して家賃収入を得れると
いうメリットがある。

でも当然管理会社もそこはしっかり実家賃の
90％（85,000円なら76,500円で△8,500円）
くらいで借上げ契約してるケースが多い。

でも多少家賃が安くなっても空室になってロ
ーン支払いをまるまる負担するよりはマシ。

殆どのオーナーさんは素人だし購入時にそん
なサブリース契約を勧められたら選ぶよね。

ちなみにサブリース契約ではなくオーナーの
代わりに家賃集金送金してくれるのは集金代
行契約。その場合はだいたい家賃の3%~5％
くらいが多いよね（ちなみにリムズエージェ
ントは集金代行手数料0円！）。　

そしてサブリース契約で特に問題なく持ち続
けて〇〇年。いざ売却をしようとする時に問
題なのがそのサブリース契約を解約する際に
支払わなければいけない違約金なんだよね。

いくらそれまでずっと空室が無かったとはい
え最後の最後で何十万も支払わなければなら
ない。でももう今となってはお金を払えば解
約に応じてくれるならまだマシな方。　

このオーナーと管理会社との借上げ契約は借
地借家法という入居者を守る法律に基づいて
いている。これは入居者保護の権利から正当
な理由がない限りはオーナーから契約者に解
約申し入れしても拒否が出来る。

そしてオーナーが自分のマンションを売却す
るための解約申し入れは正当事由にならない
ということで管理会社から解約を拒否されて
しまうんだよね。　

なぜかというと過去に売却による解約は正当
事由に当たらないという裁判での判例があっ
たからなんだよね。

じゃあ別に解約せずにそのまま売却すれば良
いんじゃないの？って思うだろうけど・・・

そもそも投資用ワンルームという不動産は買
手が中古再販会社ということが殆ど。

だから同業他社が管理しているサブリース契
約物件は買いたがらないし、そもそもサブリ
ース家賃は実家賃より数千円は安い。

例えば1,000円家賃が安ければ20~30万は金
融機関評価（そのワンルームマンションを再
販売したときにいくら融資がでるかの評価）
も下がる。

だから普通にサブリース解約して実家賃とし
て売却するのと較べて売買価格は大きく下が
ってしまうんだよね。

じゃあなぜ管理会社はオーナーからの解約に
応じなかったり、解約するには多額の違約金
を支払うような契約にするのか？　

それは自社の顧客でもあるオーナーのマンシ
ョンの賃貸管理会社を変更されたり、他社で
売却をされないためという事にほかならない。

だってあくまで家賃を支払っている実際の入
居者に退去を求めているわけでもないし、自
分の所有しているマンションなのに一度契約
したら最後、サブリース契約が解約できない
なんてどう考えてもオーナーに対して不公平。　

そもそもその販売会社で買って管理してもら
っていたマンション。オーナー様のためなん
て言ってて、いざ手放すときにそうなってし
まうのって・・・どうなん？

でも管理会社もサブリース事業というビジネ
スとしてやってる以上は気持ちはわかるけど
・・・

常に投資用ワンルーム売却をしていてオーナ
ー様側の立場の物上げ会社としては悩ましい
問題。ぶっちゃけそのせいで売却ができない
ことも多々あるからね。

そんな問題の原因でもある借地借家法が適用
されるいわゆるサブリース契約じゃなくて、
新しいビジネスモデルの賃貸プランが出来た
んだって。

ようするに賃貸契約じゃなくてオーナーが受
け取る家賃の債権を1年毎に買い取るという
契約。

契約期間は7年で4～9月の賃料をベースに毎
年賃料は更新され契約解除がしやすくなって
いるらしい・・

詳しい契約内容はわからないけどその債権譲
渡する賃料と本当に違約金などかからずにス
ムースに解約できるのであればオーナーにも
管理会社にも公平ではあるよね。

いろいろ問題や話題が尽きないサブリース契
約だけど・・

それでもあなたはサブリース契約続けますか？

きょうはここまで、それではまたあした！