vol. 493 節税って難しい

毎日ブログ493日目  
上野の『投資用ワンルームマンション売却』専門不動産会社 

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きょうのヤフーニュースではこんな記事。






首都圏10月の新築マンション市場動向。
首都圏(1都3県)の1戸当たりの平均価格が前年同月比10.1%
上昇の6750万円。1973年の調査開始以来最高なんだって。


このままだと2021年は年間を通してバブル期を超えた、過去最
高値を更新する可能性が高いみたい。ちなみに1990年に記録し
た年間最高値は6123万円ですでに上回っている。


・・なんてニュースもう今年になって何回目?って感じ。そもそ
も90年代バブル時代と現代とでは新築マンションの立地も戸数も
それに金利も全然違うから正直比較にはならないと思うけどね。


それよりもこれからマンション購入を考えている人たちに、現実
的に影響がある話はきっとこっちかもね・・





 

2022年の税制改革であの【住宅ローン減税】を見直す方針
で『1%を引き下げるのは間違いなくやる
』って言ってる
みたいだね・・


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住宅ローン減税 
無理のない負担で居住ニーズに応じた住宅を確保することを
促進するため、住宅ローンを借り入れて住宅の新築・取得又
は増改築等をした場合、年末のローン残高の1%を所得税(
一部、翌年の住民税)から、契約時期と入居時期に応じて最
大13年間控除する制度。
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国交省HPより抜粋



ようするにこれまでは最大10(13)年間で年間上限は原則40
万円の減税。最大で400(520)万円還付が受けられた。



だからここ数年は住宅ローン減税を活用した人の8割近くが、
支払うローン利息より控除額が大きく、住宅ローンを組んだら
利息タダ。というより利息より多い現金がキャッシュバックさ
れる。


そんな状態に目をつけた政府は『必要のない人が住宅ローンを
組む動機付けになっている』なんて言い出して、そのローン残
額1%を引き下げるって言い出したってわけ・・・


たとえば・・



・35年ローン金利0.66%借入れ4,000万  
・年間最大40万が控除
・月々返済約10.7万
・月々返済内訳は元金約8.5万+金利約2.2万
・月金利2.2万✕12ヶ月=年金利26.4万


△控除40万-▲金利26.4万

=△13.6万円

こんな感じで10年間は還付されるものが減ってしまうんだから、
これまでとこれからではだいぶ話は変わってきちゃうよね。



でも正直いまさら何いってん

のって感じだけどね?!



この減税政策で増えたであろう不動産取得税や固定資産税もある
はずだし、その住宅取得関連での経済効果も計り知れないと思う
んだけど・・


それにそもそもこの低金利が続いている状況で、そのローン金
利以上で控除したら、そりゃあプラスになるに決まってる・・
いまさらケチケチすんなよって話。






減税や節税といえば投資用ワンルームでの控除。
これも確定申告することでの所得税や住民税の還付によるもの。


だから最初は住宅ローン減税のように、毎年毎年還付金がもらえ
ると思ってマンション買ったという人も多いけれど、新築の場合
は正直殆どが毎月毎月の持ち出しが出ていく。


だから仮に住民税や所得税が低くなっても、毎月の現金持ち出し
のほうが多いってケースがほとんど。


もちろんそれがだめとかいいとかって話じゃない。だって間違い
なく元金は減っていくし、その間も団体生命保険があるからその
持ち出しを生命保険料として考えて持つという考えもあるよね。


それに自宅でもないのに自己資金はほぼ用意せずに、投資用不動
産のローンが組めるって考えたらその毎月の持ち出しも納得⁉



・・・ってゆうかそういう商品だ

って考えていないと持つ意味がな

いっていうのが正直なところ。



実際にこの数年で新築投資用ワンルームを買ったオーナーさんに
購入理由聞いてみると、7~8割の人達が生命保険代わりに買った
とのこと。当時の担当営業にそう言われたからって言う人も多い。
ただ・・そのつもりでずっと持っていられればいいけど・・・



通常の生命保険の契約継続率を平均して調べてみると、加入して
13カ月目は約93%↓25カ月目は約86%↓37カ月目は約77%↓


仮に4年目以降も同じように毎年7%ずつ減少したと仮定すると、
10年を経過したときには46%↓まで減っていく。


おおよそ10年だと約半分の契約が解約や失効している可能性が
あるってことなんだよね・・


ここまでじゃないけれど多くの新築投資用ワンルームも、10年
も経ったら解約(売却)されていることが多いのが現実。だから
やっぱり節税や控除にしてもそうだけど・・・



生命保険と投資用ワンルームって

なんだかそっくり。

 

きょうはここまで、それではまたあした!



あぁ~気がついたらもうこんな季節・・


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