いまさら聞けない!!フラット35って何?

2019/08/04





自分で居住するための住宅ローンには変動金利と固定金利の2種類があり、そのうち固定金利で有名なのがフラット35です。
 
フラット35ってよく聞くけど、説明できるかと聞かれたら困る・・・という人は意外と多いのではないでしょうか。
 
今回は住宅ローンのフラット35について解説していきます。
 
 

■フラット35の成り立ち■
 
フラット35とは民間金融機関と住宅金融支援機構が連携した長期固定金利の住宅ローンです。
 
住宅金融支援機構とは政府の保証で住宅金融業務を実施する独立行政法人で、フラット35など住宅ローンなどの債務保証や、債権の証券化をして資金を調達しています。
 
フラット35は民間金融機関が住宅資金を融資し、その債権を住宅金融支援機構に譲渡する形で成り立っているのです。
 
 

■フラット35の特徴 その①■
 
フラット35の最大の特徴は「35年間固定金利」です。
 
物件を購入した初年度から完済までの35年間、最初に設定された金利のままなので借入時に全返済額が確定できるため、返済プランが立てやすくなっています。
 
さらに借り入れ後に市場金利が上昇しても返済額が増加しないため、これから金利が上昇すると考える人には適しています。
 
ですが逆に考えると、借り入れ後に市場金利が低下しても返済額は減少しないため、借り入れのタイミングでこれから市場金利が上がるのか下がるのかを見極める必要があります。
 


■フラット35の特徴 その②■
 
フラット35にはほかに「フラット35S」、「フラット35リノベ」、「フラット35子育て支援型・地域活性化型」があります。
 
「フラット35S」は省エネルギー性、耐震性など質の高い住宅を取得する場合に、金利を一定期間引き下げる制度で、一般的には住宅金融支援機構が定める技術基準である「適合証明書」を専門業者に発行してもらうことで適用されます。
 
2020年3月31日までの申込であれば、5~10年の期間で金利が0.25%引き下げられます。
 
「フラット35リノベ」は住宅をリノベーションする際に一定条件を満たせば金利が引き下げられ、「フラット35子育て支援型・地域活性化型」は連携する地方公共団体の条件を満たせば金利が引き下げられます。
 
この中で最も適用されやすいのは「フラット35S」で、マンションであれば浴室に手すりを取り付けるだけで適合証明書がもらえたりするので、フラット35を利用しようとしている方は金利が優遇される「フラット35S」も視野に入れるといいかもしれません。
 
 

■フラット35の利用条件■
 
まず大前提としてマンションであれば30㎡以上、一戸建てであれば70㎡以上必要です。
 
全ての住宅ローンにおいて30㎡以上が利用基準なのでフラット35が特別なわけではありません。
 
そのほかにすべての借り入れ(住宅ローン以外のローンも含む)に関して、年収に占める年間合計返済額の割合が、年収400万円未満であれば30%以下、400万円以上であれば35%以下となっています。
 
例えば、年収500万円であれば、500万円×35%=175万円、175万円÷12ヶ月=145,833円なので、すべての借り入れの毎月の返済額が約14.5万円以下であればいいため、仮に住宅ローン以外に借り入れがないとすると、金利を含めた全返済額でいえば6,125万円まで支払い能力があるとみなされます。
 
2019年8月のフラット35の金利は1.170%~1.870%なので、仮に最低金利の1.170%で借り入れられた場合、5,000万円まで借り入れられることになります。
 
つまり、年収500万円であれば5,000万円弱の住宅がフラット35を利用して購入できるということです。
 
 

■フラット35は投資用物件には利用できない!■
 
フラット35は申込み本人またはその親族が居住するためのローンなので、30㎡以上あっても投資用マンションには利用できません。
 
しかし、ここ数年申込み本人が居住するように見せかけて賃借人を住まわせ賃料を得る俗に言う「なんちゃってローン」が頻繁にメディアで取り上げられています。
 
投資用ローンよりもフラット35などの住宅ローンは金利が低いため、利回りが高くなり収益が上がりやすいので悪用されるようになりました。
 
さらに通常の住宅ローン会社(大手銀行、地銀など)は実際に本人が住んでいるか現地に確認しに行くようですが、フラット35を扱う金融機関はそこまで調査しないと言われており、投資用マンションにフラット35を使う人が急増していました。
 
最近は社会問題化してさすがに金融機関も居住目的かどうか念入りに確認するようですが、完全になんちゃってローンを撲滅するのは難しい状況です。
 
悪用したのがバレた場合、一括返済を迫られることになりますのでとんでもないリスクがあるといえます。
 
 

■最後に■
 
投資用マンションの売買仲介をしていると、実際になんちゃってローンで投資用マンションを運用している人に多数出会います。
 
年々調査が厳しくなっていますので現在もなんちゃってローンを利用している人は早めに手を打ったほうが得策かと思います。




                                 


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