こんなことでお困りではないですか？
お困り① 空室が続いている、これからが不安だ
- 賃貸管理会社や賃料は適正ですか？
その物件の賃貸需要にもよりますが、もしも何か月も入居者がつかないようであれば、原因として賃貸管理会社に問題があることが考えられます。実は賃貸管理専門の会社自体には入居者を客付する力はあまり無いことがほとんどです。
ですから賃貸管理会社の担当者に『頑張ってはやく入居者つけて！』と言ったところで、賃貸募集してはいるけど実際に入居者を見つけてくるのは賃貸専門業者なのであまり意味はなく、その会社がどれだけ強い賃貸専門業者と付き合いしているかが重要になってきます。
また、募集賃料設定が高すぎ（これはオーナー様が新築時や何年も前の賃料相場にこだわっている事が多い）、募集条件が悪い（先の賃貸専門業者への報酬が低い、または入居時費用を取りすぎ）なども考えられます。
物件購入した会社だから、長い間お世話になっているから、他にどこに頼めばわからないからいろいろなご理由があると思いますが、管理会社の見直しをご検討されることをお勧めします。
当社の賃貸管理はエリアを都内23区を中心に客付力のある賃貸専門業者とのパートナーシップにより、高い入居率を維持しております。
お困り②月々の持ち出し金が気になる、きつい
- 月々の持ち出しを減らしませんか？
ローンがまだ残っている投資用マンションをお持ちの方で、毎月の賃料収入よりローン支払いが多く、月々お持出しをしている方は非常に多いです。新築当時より賃料が下がった、修繕金が上がったなどの理由や最初から持ち出しがあるという方までいらっしゃいます。
はっきり申し上げて投資マンションで手元に賃料が残らないのは投資として成り立っておりませんし、確定申告で所得を下げて税金の還付をしたところで、1000万以上からのローン支払ってまでやるメリットよりもリスクのほうが多いでしょう。
とはいえすぐに売却を考えるのはなかなか判断がつかないし、一括返済する資金もないともなれば、何とか維持したいというお気持ちは理解できます。それであれば少しでも収支を改善するしかありません。
例えば繰り上げ返済、ローン借り換え、賃貸管理費見直しなどが考えらえますが、繰り上げ返済は当然資金が必要ですし、築年数の浅い物件の場合相当の資金でなければ、まだまだ賃料下落や修繕金が上がることによりまた持出しが発生する可能性もあります。
ローン借り換えも一般的な都市銀行やメガバンクでは投資用マンションの借り換えは扱っていない（担保としてみていない）ところが多く、抵当権抹消や新たに抵当権をいれる費用、事務手数料など数十万は費用がかかります。費用もかからずすぐに効果があるのは賃貸管理の見直しです。一般的に賃料の5％（3000円～5000円）位毎月かかっており、年間にすると30,000円～60,000円以上。当社の賃貸管理であれば月々の管理委託料は一切いただいておりません（振込手数料のみご負担）。
それは当社が売買専門の会社だからこそ可能であり、管理業務で収益をあまり求めておりません。いつか来るご売却のタイミングでお付き合いいただける機会を作りたいという事が目的としておりますが、逆にそれほど多くの管理物件を扱わないことできめ細かい管理業務やサービスが可能になっております。当社では賃貸管理はもちろん借り換えや物件組み換えなどによる総合的な収支改善のご提案が可能です。
お困り③まだ売らないけどどのくらいで売れるのかな？
- 公式査定書作成いたします！
当社では金融機関や弁護士等から物件査定の依頼を受けております。その査定方法は近隣類似物件の成約価格事例と収益還元法による利回り相場からの査定方法で、実際の売買事例に則した査定になっております。まずはご自身のマンションがどのくらいの価格なのかを知ることはデメリットではございません。当社では無料でこの公式査定書作成サービスをおこなっておりますので、是非ご利用していただき今後の運用や売却タイミングのご検討などにお役立てください。
また、私たちは常時300組以上の購入希望者を抱えておりますが、その既存顧客だけに（インターネットなどには出さず）非公開でマンションをご紹介する事が可能です。売却をしないにしても、相場より高めの価格設定で一度売り出してみるのも良いかと思います。とびぬけてよい価格がつく可能性もゼロではないうえ、最終的な価格や条件を見て売る？売らない？決める権限は売主様にございます。成約しない限りもちろん無料です。そしてその最終価格は本当のご自身のマンションの価値に違いありませんし、それを知ったうえでお持ち続けることは将来の安心感にもつながります。
お困り④売り時はいつがいいの？
- リアルなシュミレーション表作成いたします！
いつ売るのが一番良いか？一番多く受けるご相談の一つですが、やはりマンションが今現在と将来はどのくらいで売れるかという予測が必要ではありますが、オーナー様がどのような目的で購入したかという事が重要になります。節税目的や将来の私的年金、生命保険替わりなど、または純粋な不動産投資として。いろいろな目的があると思いますが実際にそれらの目的を果たしていないことが多く見受けられます。
例えば私的年金であれば年金受給年齢までにローン完済は必須ですがそこまで深く考えていない、節税効果が薄い、持ち出しが多く節税になっていない、生命保険替わりと言いつつしっかりと生命保険にも入っていて負担になっているなど本末転倒になっている場合など。
このような状態であればいずれどこかのタイミングで売却する（しないといけない）可能性は高くご検討するのに早すぎることはありません。
当社では今現在より所有し続けた場合のリアルシュミレーション表作成サービスがございます。新築販売会社が作成したものには修繕金値上がりを全くみこんでいない、ローン終了時の30年後までずっと同じ新築時の賃料で作っているものも多くあまり役に立ちません。
このリアルシュミレーション表は現在賃料から将来予測賃料、今後の修繕金値上がり率や空室率、リフォーム代金、設備交換費などもふくめ現実にそったリアルなシュミレーション表が作成しております。こちらも無料での作成サービスがございますので是非ともご利用の上、今後の運用や売却時期のご検討にお役立てください。
お困り⑤特に困ってない？
- 売却するつもりがない方へ！
『いろいろな業者から売却提案は来るけど全く考えていないんだよね』『順調に運用できていて満足だから』
当然ですが、売却を考えていない方や順調な運用が出来ている方には無理に売却を勧めたりはいたしません。
しかしこのようにおっしゃる方の中にも数年後、早ければ数か月後には結局売却してしまっている方も多いのも事実です。それは、不動産投資を理解し収益も出したうえで利益確定のために売却した方と、当時はまだ築年が新しくプラス収支だったけど、ある時期より賃料値下がりなどの理由で持ち出しが出るようになり、考えが変わって処分した方に分かれてきます。
前者であればよいのですが後者の場合はあわてて処分したために必要以上の損切りしてしまったり、ひどいパターンでは購入会社に相談したら売却してまた購入してしまったというケースもございます。
そのようなことにならないためには、まずは不動産投資がどういう仕組なのか？新築投資マンションとはどのようなものか？という知識が必要になってきます。当社では“新築投資マンションの現実レポート”というタイトルでそれらが理解できる小冊子を作成いたしております。ぜひともこの機会にお困りでない方にもご理解いただき出来る限りリスクがない投資マンション運用をしていただきたいと考えております。