急増する高齢入居者の孤独死!築古ワンルームは売りづらい時代に突入か

2019/07/28





令和に年号が変わり、これからのワンルーム投資を考える上で、大きな課題のひとつに「入居者の高齢化」があります。
 
今回は、入居者の高齢化について考えていきたいと思います。
 
 

■孤独死というリスク■
 
独居高齢者が増え続ける中で孤独死のリスクは年々高まってきていますし、実際売買の現場でも「心理的瑕疵物件」をたびたび目にします。
 
「自殺」「殺人事件」のあった部屋はさすがに取引を躊躇する人がほとんどだと思いますが、「孤独死(自然死)」となれば、同じ「心理的瑕疵物件」でもやっかいなものになります。
 
人はいずれ誰でも死を迎えますが、ワンルームオーナーにとって所有しているマンションの入居者がそうなっては欲しくない。
 
けれども高齢化社会はどんどん進み、単身高齢者が増えていく中、持ち家を持たない単身高齢者は築古アパートや築古のワンルームマンションに住むことになります。
 
 

■退去リスクは低いが買い手がつきづらい■
 
マンションオーナーにとって、高齢入居者は退去リスクが少ないため、継続して家賃をもらえるメリットがある一方で、いざマンションを売却しようとしても入居者が高齢すぎると買い手がつきづらいというデメリットもあります。
 
70歳以上の入居者であれば、買い手の心理で言えば、このままこのマンションに住み続けて孤独死でもされたら「事故物件」になってしまい、マンションの価値が下がってしまう、と考えるのは当然です。
 
電球のオン・オフの頻度によって中で意識を失っていないか、など独居高齢者のための家電製品も多く販売されてはいますが、そこまでして高齢入居者がいるマンションを購入したいという買い手は少ないのが現実です。
 
かといって、入居者を選り好みできるスペックや好立地にあるマンションでもない場合、オーナーは長期保有自体が大きなリスクになります。
 
以前のコラムでも紹介しましたが、現在築古ワンルームマンションは金融機関の融資が下りづらく、流通が滞っています。
 
http://limsagent.co.jp/blog/detail.html?part=part1&id=20190421102802
 
今は築が浅いマンションを所有するオーナーでも、月日が過ぎるのはあっという間で、気がついたら築20年を超えていて、マンションのカテゴリーが「築浅」から「築古」になるのも時間の問題です。
 
 

■最後に■
 
投資というからには様々なリスクがあるのは当たり前で、これから高確率で来るであろう大地震、近年多い豪雨による水害、自殺他殺などによる「事故物件」化、マンション乱立による賃料の下落などリスクを考え出せばキリがありません。
 
令和の、将来のマンション投資を考える上で入居者の高齢化、孤独死というリスクも視野に入れてマンション投資をする必要がある時代になったと感じています。



                                 


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