新築ワンルームマンション投資で成功している人の「5つの特徴」!

2019/04/07





新築のワンルームマンションを購入して、固定資産税を差し引いてもキャッシュフローがプラスで回っている、10年保有した後売却してキャピタルゲインできた、など新築マンション投資で成功している人は少ないですが実際いらっしゃいます。
 
新築マンション投資で成功している人にはいくつかの共通点があり、今回はその共通している特徴をご紹介していきます。
 
 

■購入時に価格交渉をしている■
 
新築ワンルームマンションを購入する際、ほとんどの方が建設したデベロッパーから直接購入します。
 
デベロッパーはマンション建設にかかった全てのコストに自社の利益をのせて売買するため、デベロッパーは売買金額を自由に決められ、値引き交渉にも応じることがほとんどです。
 
それを分かっている人は値引き交渉を必ずします。
 
つまり、少しでも安く新築マンションを購入しているかどうかが大事なのです。
 
 

■キャッシュで購入している■
 
新築マンションは資金さえあればローンを組まずに現金購入することもできます。
 
ローンの利息を払う必要がなく、家賃収入がダイレクトに収入になるため、投資効率が良くなります。
 
ただ、キャッシュで購入できる人は非常に少ないのは確かです。
 
 

■頭金を入れて購入している■
 
購入時に頭金を入れることによって、毎月のローンの支払い(特に利息)が少なくなるため、キャッシュフローがプラスになります。
 
さらに頭金を入れることによって、ローンの金利を安くしてくれる金融機関が多いため、金利の面でもプラス要因となります。
 
 

■低金利でローンを組んでいる■
 
新築マンションは、マンション建設のコストにデベロッパーの利益が上乗せされている分金額が高く、それが原因で投資利回りが低いのが通常です。
 
最初から利回りが低いのに、高い金利でローンを組んでしまうとキャッシュフローがマイナスになり、毎月数千円~数万円の持ち出し金が出てしまいます。
 
投資である以上、キャッシュフローがプラスにならなければ意味がありません。
 
金融機関によって金利は大きく変わるため、どの金融機関でローンを組むかが重要になってきます。
 
低金利でローンを組めれば毎月の利息の支払額が抑えられます。
 
 

■賃貸をサブリースにしていない■
 
多くのオーナーは購入時から賃貸をサブリースにしがちです。
 
サブリースは空室になっても家賃が入ってくるため安心感がある一方、入居者が払っている実際の家賃の約90%の金額になってしまうためキャッシュフローが悪くなります。
 
そもそも新築や築の浅いマンションは入居者が付きやすいのでよほど場所が悪くない限りはサブリースの必要性がありません。
 
特に新築マンションの場合、新築プレミアがつくため、近隣相場より高い賃料で入居者が入ります。
 
サブリースをするということはこの新築プレミア家賃をドブに捨てるのと一緒なのです。
 
マンション投資に成功しているオーナーは、キャッシュフローを良くするために信頼できる賃貸管理会社に安い手数料(2,000~3000円)で任せていますし、積極的なオーナーは自分自身で賃貸を管理する自主管理をしています。
 
さらに、過去のコラムでも紹介しましたがサブリースをしていると売却時に非常に不利になる可能性が高いので、気をつけたいところです。
 
過去記事 サブリースに要注意!http://limsagent.co.jp/blog/detail.html?part=part1&id=20190224155627
 
 

■最後に■
 
今回5つの特徴を紹介しましたが、株でも、ビットコインでも、全ての投資において、成功している人は常にアンテナを立てて情報を収集し、その情報を元に投資をしています。
 
人任せにして儲かる投資はありません。
 
積極的にマンション投資に関わるようにして、マンション投資の成功者になりましょう!

                                  

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