• 2023/03/30
• 松本満

決済後の旧管理会社からの連絡。

今日は先月決済した物件の旧オーナーの賃貸管理会社から連絡。内容はキッチンの水洗レバーの不具合があって修理してほしいと入居者から言われて電話をくれた。恐らくパッキン劣化だとは思うけど結構古いタイプらしくもしかしたらレバーごと交換の可能性があるとのことだった。うちで対応してもいいけれど管理会社も変わることだし、新管理会社で対応してもらったほうがいいんじゃないかとの提案。うちが売買仲介したことによって管理解約されることになり、もう手離れする管理物件なのに何だか申し訳ない。

投資用ワンルーム売却をした場合はサブリース継承じゃないかぎり、旧賃貸管理から新管理会社に切り替わる。ただし決済日を境に切り替わるわけじゃなくて、家賃送金に関しては決済後2ヶ月までは旧所有者へ。その翌月から新管理会社を通じて新所有者へ送金開始される。そしてそれらを売買代金でお互いに精算をしていく。ただし賃借人である入居者からしたら決済翌月で所有者が変わってはいても、まだ自分の部屋の故障があって連絡をするのは旧管理会社のまま。ここで問題になるのはその修理費用は旧所有者が支払うのか？それとも新所有者が支払うのか？という事・・

 

契約不適合責任か？免責か？

そして連絡をくれた旧管理会社は当然だけど旧所有者（売主様）に連絡をいれたそう。するともう先月手放して所有権移転をしたので新所有者に言ってくださいとの返答だったみたい。それはたしかにそうなんだけど売買契約書には”契約不適合責任（以前は瑕疵担保責任と言った）という条項がある。これは引き渡し後2ヶ月以内に発見された故障は買主からの請求があった場合は保証しなくてはいけないというもの。だけど修復する箇所と範囲は決まっていて、（1）シロアリの害（２）給排水管の故障、の２種類。そしてその範囲はシロアリは無いにしても給排水管の亀裂や故障というもの。

ただし浴室や洗面にトイレといった水回り機器に関しての給排水管とのジョイント部分は対象外。だけど今回はキッチンの水洗レバーの不具合という部分。これはまた別に”設備の引き渡し・修復”という別の条項がある。ここには引き渡し完了７日以内に請求を受けた故障・不具合に限り責任を負うというもの。これも箇所と範囲が決まっていて台所セットとはっきり表記されていてこのケースは該当をしそう。ただし今回の取引は買主様も売主様も入居者がいるために部屋のなかは見ずに取引をするオーナーチェンジ売買。だからこの条項自体は免責事項になっている。それを踏まえてさっそく買主様には報告をしていて確認と返答待ち。売買決済後でも仲介をしているとこういうトラブルはよくあること。だけど起こらないに越したことはないし、誰も悪くはないだけにできれば避けたいという話。