• 2025/04/15
• 鈴木一徳

当社比+5000円。

本日も査定対応していましたが、ここ最近の査定案件は自分の体感以上に成約家賃が高い印象です。え、このエリアのこの㎡で〇万とれるの…？？のような物件が多く、とくに直近成約しているものは、わたしの相場観+5,000円くらいで賃貸が付いています。そのくらい差があると、査定時に家賃引き直しの可能性がアタマをよぎりますが、実際はどうなのか？？

と思って、すこし調べてみました。せっかくなのでここ20年の推移を見てみたら、20年前とくらべ約120％まで相場が上昇し、東京23区内は過去最高水準の家賃帯になっています。平均家賃は9～10万円ほどで、とくに伸び率の高い港区あたりは12万円台が平均です。信頼度不明ですが、港区に次いで上昇率が高いのは板橋区・世田谷区とつづくらしいです。当社比+5000円どころじゃないかもしれません。

いまは高い、が。

「新築家賃はプレミア、入居者が1回転すれば家賃はガクッと落ちる」という認識はもはや過去の話しで、物件によっては、新築分譲時より数千円以上の家賃上昇しているものもあります。当然、高値売却のもっとも重要なファクターは「家賃」です。そのため全体的な家賃上昇は市場相場の押上げに直結しますが、いまが「過渡期か天井か」の判断は非常に悩ましいところです。

オーナー様にとっても、家賃が上がってCF改善すれば、積極的に売却する理由もなくなります。ただ、「その家賃がいつまでつづくか」「空室になった次回のタイミングで現状以上の家賃がとれるか」を厳しめに見ないと、いざそのときに数100万円の価格差に繋がる可能性があります。個人的に思っているところはありますが、長くなるのでここでは省略します。オーナー様には個別にお伝えして、ベストかは分かりませんがベターな選択に繋がるお話しをしたいと思います。

本日もおつかれさまでした！