• 2023/07/15
• 松本満

オーナーチェンジ売買の特徴。

今日は週末は業務の坂本さんは休みなので決済物件の精算書を作っていた。精算書を作るのに必要なのはまず売主様に一括返済をしてもらいローン返済額を確定してもらう。そのローン残額を元に売却にかかる費用を計算をしていく。そしてオーナーチェンジ売買での精算で一番わかりづらいのは管理費や賃料の部分。

それらの精算金自体は決済引き渡し当日には間に合わない。だから空室や実需の物件でも管理費や修繕金だけは決済日翌月以降も引き落としをかけてその分を決済代金に上乗せしておき相殺する。同じように家賃も決済翌月以降の１〜２ヶ月は振り込まれるように精算をする。
 

精算金でのトラブル。

それは管理費などとは逆に引き渡し日以降の家賃は新所有者のものだからその分は決済代金から差し引かれる。そこで問題なのは事前にそれまでの賃貸管理会社との打ち合わせが必要なことと、その差し引かれる金額が大きいという部分。仮に2ヶ月精算の場合は家賃によるけれど15万円前後で敷金もあれば20万円も超えてくる。

決済金に十分手残りがあったりそもそも大きく持ち出し金があればまだいい。だけどローン返済ギリギリだったり条件としてローン返済後プラマイゼロでの取引の場合その相殺分は決済時点では一時的に持ち出しになってしまう。すると金額も大きいために後から返ってくるとはいえ、一時的にでも出したくなかたったり出せなかったりする売主様も多い。だからそこは事前に十分な説明と理解をしてもらわないとトラブルになることもある。