• 2023/05/12
• 鈴木一徳

最近の傾向。

最近取り扱うもので、数が増えてきたと実感するのが「サブサブ」案件です。二重サブリースになっている案件のため、賃料の開示に単純に倍の手間がかかります…。そもそもサブリースの仕組みを（販売会社がまともにしてないことが多いので）オーナー様へご説明し、ご理解していただくまでひと苦労なのに、あいだに1社増えると説明の苦労も倍です。さらにさらに、もっとも高値売却をめざすためには二重サブのどっちも解約しないといけません。サブ会社との交渉、そしてオーナー様にとってもっとも負担の大きい解約金の支払い。そのあたりも倍の時間・手間・費用が発生します。

もっというと、だいたいサブサブ状態の場合、解約できるのはAB間のみでBC間のサブは解約不可な会社が入っていることが多いです（○ン○○○ンとか）。これまでは1社のサブ解約で正常な賃貸形態に戻せ、不動産本来の価値で売却できていましたが、最近は違約金を払ってなお、サブリースがついた状態での売却を強いられます。以前にも増してオーナー様の各負担が増しているイメージです。

販社も。

背景はよく分かりませんが、販売会社単体でサブリースを続けていくのに限界を感じている可能性も考えられます。数年前に比べ家賃も上がっており、販売の利益減少や物件の供給過剰による空室率増加など、たしかに販社からすればネガティブ要因が増えたのかもしれません。1棟単位で賃貸専門の会社へ再委託したい気持ちが分からないでもないです。

ただこれは持論ですが、じゃあそこまでしてサブリースにせず、集金代行で良いじゃんと思います。そしてそれが、オーナー様にとっても正解であることが多いです。仮にサブリースの解約をいつでも無償でOKとするなら話しは別ですが、現状の「借地借家法を拡大解釈して居直る」スタイルは、不動産投資にとって重要な「出口戦略」に対しもっとも間違った回答だと思います。販売時にそのスタイルを推奨する意味は、空室リスクの回避・安心の提供という建前で『購入のハードル・心理障壁を下げるツール』にしたい、ということに思えてしかたありません。

本日は日報というか、最近多いと実感したので自身の考えをまとめてみました。あくまで持論ですが、オーナー様主体で考えたものなので、共感いただけるオーナー様のため自身のできる最前を尽くしたいと思います

本日もおつかれさまでした！