社長ブログ

vol. 623　投資用ワンルーム築古築浅の違いって

2022/03/28
業界のはなし

毎日ブログ623日目　　　
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この有名マンションが来月4月にはとうとう解体になるみたい・・

黒川紀章さんの代表的な建築物でもある「中銀カプセルタワービル」1972年築で総戸数140戸数のこのマンション。

その全ての部屋がカプセルになっていて、古くなってきたら交換ができるというコンセプトの強烈なワンルームマンション。

実際には交換されることはなかったけどこれだけ有名なだけあってある意味で歴史的な建築物でもある。

解体後もカプセルの一部を美術館に寄贈したり宿泊施設として再利用したりする予定なんだって。

それになにがすごいってこのマンションはちょうど今年で築年数50年。

50年前にこんな発想やデザインを思いついてそれを形にしたってこと。

残念ながら今回は老朽化などの理由で解体することになってしまった。

だけど古さを感じさせずその間もずっと人を引きつける魅力がもった建物だった。

でもこれまでかなりの数の投資用ワンルームを見てきているけど・・こんなマンションめったに無いよね。

ここ最近うちで売却させてもらっているマンションはいわゆる築浅物件が多い。

ちなみに一般的にどのくらいまでが築浅って築年数かというと築5年くらいまでをそう呼ぶみたい。

だけど投資用ワンルーム業界では築10年くらいまでは築浅扱いしてる。なんなら10年超えてて20年近くても築古とは言わない。

反対にどのくらいの年数から築古って呼ぶのかと言うと築30年くらいとか築20年くらいを呼ぶみたい。

これは投資用ワンルーム業界でも一緒で築30年くらいから築古と呼んでいる。

あと一般的な住宅と違って他にも基準がある。

それはその投資用ワンルームに金融機関のローン融資がつくか？つかないか？それで築古築浅という呼び方の違いにもなったりもする。

築浅物件＝投資用ワンルーム販売会社の提携銀行融資がつく物件

築古物件＝投資用ワンルーム販売会社の提携銀行融資がつかないもしくはつきづらい物件

これ以外にも同じくらい古い築年数でも、バストイレ別じゃなくて3点ユニットだと築古って呼ぶこともあるんだよね。

けっこう前にうちでも売却してた・・

築年数が古くても新しくて本当に魅力や資産価値のある建物やマンションであれば売却することは可能。

だけど投資用マンションで大切なことはなにより賃貸需要。

そもそも家賃を払って住んでくれる人がいるということが大前提。

その賃貸需要が下がってきたり賃料が下がってきたりすれば当然売却価格は安くなる。

そして新築からある築年数まではずっと家賃は下がり続ける。

だから投資用ワンルームをフルローンで持っている人は特に、その家賃や価値が下がるってことを前提に売却するタイミングや時期も考えていかないとならないよね。

きょうはここまでそれではまたあした！