社長ブログ

vol. 619　投資用マンション値上がりするのは価格だけ?!

2022/03/24
管理のはなし

毎日ブログ619日目　　　
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2022年に入って光熱費全般やガソリンにはじまり半導体不足からの電気製品や中古車に住宅設備機器。

食品や日用品に至るまでどんどん物価は上がっている。

さらにこの4月からも値上げラッシュは止まらないみたい。

小麦や食用油の値上がりを受けて食料品全般は当たり前のようにだいたい10％～20％アップ。

新幹線や特急列車の乗車運賃も上がるしスタバのメニューもアマゾンプライムの会費も。

そのうえトイレットペーパーやペーパータオルなどの紙製品まで上がるんだって。

とはいえ日常的に買うものに関しては1~2割値上がりしたところで数十円から数百円程度。

だけど塵も積もればじゃないけど、年々税金も増え続けていくなかこれだけ急激に物価が上がってくると消費者としては・・生活に影響が出てくるよね。

値上がりといえば投資用マンションで必ずあるもの。それは・・・

修繕積立金の値上げ

修繕積立金というのはマンション建物の修繕工事を行うために充てられる費用のこと。

そのマンションを所有者から毎月決まった金額を集めて将来的な大規模工事に備え積み立てていくもの。

だいたい新築時の投資用ワンルームの場合の修繕積立金額は一部屋あたり1,000円～1,500円程度。

例えば都内の平均的な10階建てで総戸数36戸数くらいの投資用ワンルームであれば1,000円だとして月36,000円、年間432,000円が積み立てられる。

ちなみに大規模修繕工事は築年数10年を超えてから15年目前後くらいにやることが多い。というより建築される前から”長期修繕計画書”という計画通り決められているんだよね。

だからさっきの年間432,000円の積立金があるマンション。仮に15年目に工事をするときにいくら貯まっているかというと6,480,000円・・

ぶっちゃけこれじゃあぜんぜんっ足りないんだよね大規模修繕工事には。外壁タイル検査や補修、屋上防水、足場架設。だいたいこれらだけでも1戸あたり100万くらいの相場。

ということは100万✕36戸・・・36,000,000円

これだけ必要になるってことなんだよね・・・

これはいまオーナー様からお預かりしている投資用ワンルームの重要事項に係る調査報告書（管理組合に変わり委託された管理会社が発行する書類）なんだけど・・

なんと！！修繕積立金が9月から値上がりで・・

2,700円→5,200円で

2,500円の値上げ！

ちなみにこのマンションは現在は築10年。長期修繕計画書によると築15年目には大規模修繕工事が予定されていたみたい。

このようにマンションの修繕積立金というのは値上がりする事が前提でこれはファミリーマンションでもワンルームマンションでも同じ。

ただね投資用ワンルームの場合その1,000円の違いで20万～40万は売買価格代わって来ちゃうんだよね。なぜなら投資用ワンルームというのは家賃収益がどれだけ残るかが肝心。

家賃から管理費や修繕積立金を差引いた手取家賃によって相場が変わるってこと。

おかげで新築フルローンで買ったこのマンション。なんとかローン残が消せるくらいで買値が付いていたのにこのままじゃ多分ローン残以上は厳しいかもね・・・

いまの世の中のインフレや物価高はなかなか予想もつかなかったかもしれないけれど、投資用ワンルームに修繕積立金の値上がりや値上げは予想がつくと言うか・・決まっていること。

だから投資用ワンルームを持ち続けるにしても売却するにしてもその値上がりのタイミングや時期を知っていると知らないとでは最終的な損益に関わりますよっていう話。