社長ブログ

vol. 527 　なぜ投資用ワンルームは売却するのか

2021/12/22
売買のはなし

毎日ブログ527日目　　
上野の『投資用ワンルームマンション売却』専門不動産会社　
※旧ブログはこちらから

少し前の記事だけどコテコテの新築ワンルーム投資で
失敗しちゃったケース。

３0代の会社員のAさん。老後のための資産運用とし
て都内のワンルームマンションを購入。

きっかけは不動産会社のセミナー。「駅近の物件は
将来的に価格が落ちづらく資産性が高い」という説
明を信じて、その不動産会社が販売している新築物
件をいわれるがままローンを組んで購入した。

そして新築から最初の2年で入居者が退去すると、
次の入居者からは家賃を落とさないと入居が決まら
ないという状況。

ようするに家賃収入よりもローンの返済額の方が大
きくなって固定資産税や管理費・修繕積立金などの
コスト負担も大きくなり、もうこれ以上は続けられ
ないと思ったAさんは売却して手放す決断をしたん
だって。

だけど複数の不動産会社に査定をしてみたら・・ま
だローンが3400万円以上残っているのに、一番高い
不動産会社の査定結果でも3000万円にしかならなか
ったんだよね。

それでも結局ローンとの差損は自己資金で補填して売
却することにした。というのは「このまま持ち続ける
のは精神的にも苦しい」というのが決断の理由みたい。

そして仕方なく売却するも最終的には購入時からのマ
イナス収支や売却時の諸費用なども含めると・・
トータルで500万円以上の赤字だってさ。

ここまで聞くとひどい話しだけど正直これは新築投資
用ワンルームをフルローンで買った人の王道パターン。

①セミナーとか行く
②自分で調べもせず信じる
③いわれるがままにマンション買う
④サブリース家賃値下げされる
⑤月々マイナスが大きくなる
⑥持ち続けるのがきつくなる
⑦売却処分する　

まず①に関しては悪いとは言わないけど世の中のセミ
ナーの多くは、そのセミナーの後に買わせたい商品が
あること覚えといた方がいいよね。

そして失敗の１番の原因はここ。②の自分で調べない
ってところ。そこで見聞きしたもの全て信じてしまっ
た結果がマイナス５００万。

③に関しても自分は素人だからプロに任せますなんて
いって、自分で選んだわけでもない投資用ワンルーム
の何千万のローン組んじゃうんだから・・よく考えた
らすごいよね。

④最初はサブリースついてるから安心なんて思ってい
ても、実際には家賃相場が下がればそれに伴ってサブ
リース家賃も下がる。あたりまえ。

その頃合いには確定申告での節税効果もだいぶ薄くな
ってくる頃で⑤〜⑥になるとだいたいこう思いはじめ
るんだよね・・・「買わなきゃよかったなぁ」とか
「もう売却も止む得ないかなぁ」なんてね。

そしてさいごは⑦に決心や覚悟が追いつき、そのまま
持ち出し金が用意できる人はそこで売却処分して終了。

こんな感じの流れだけどここまでで早い人で１〜２年。
だいたい5年目以降くらいにこういう状況になる人多い
みたい。

そしておそらくなんだけどこれからはもっと売りたい
人は増えてくると思うんだよね。

なぜなら分譲価格はまだまだどんどん値上がりしてい
るし、建築資材や各種材料も軒並み値上がりしてる。

だからここ何年かやこれから買う人たちはもうちょっ
とやそっとじゃ、今後十数年は売却できないって思っ
た方がいいかもね。こんな高い価格相場じゃあねぇ・・

きょうはここまで、それではまたあした！

そして冬至の夜はこちらへ

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