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2020/12/27

与党の2021年度税制改正大綱が12月10日決定しました。
 
新型コロナウイルス感染拡大で打撃を受ける企業や家計を支えるための減税の総額は最大600億円になります。
 
不動産関連の税制では、住宅ローン減税特例が2年間延長されることと、その対象が現行では床面積50㎡以上の建物ですが、改正後は40㎡以上に引き下げられるというものです。
 
対象面積が引き下げられることによって、どのようなことが起きるのか予想していきます。
 
 
□住宅ローン減税とは□
 
住宅ローン減税とは、住宅ローン借入残高の1％（年上限は原則40万円）を所得税から控除する制度で、確定申告をすれば節税できるというものです。
 
適用期間は通常10年間ですが、2019年の消費増税時、これを13年とする特例措置が設けられました。
 
 
□今回の変更点□

この特例は2020年末までに入居した物件のみが対象となっていましたが、これを2022年末まで延長することが決まりました。
 
さらに上記の特例を受ける際の床面積要件が、現行の50平米から40㎡に緩和されます。
 
近年、単身世帯が増加するなど世帯のあり方が変化しています。
 
それに伴って物件へのニーズも多様化していることを受け、緩和措置が取られることになりました。
 
ただし、50㎡未満の物件では1000万円の所得制限を設けます。
 
なお、上記特例措置の対象となるのは、消費税率10％が適用された物件のみであり、基本的には新築が対象となりますが、中古物件のうち、不動産業者などがリフォームやリノベーションを施したうえで販売する、いわゆる「買い取り再販」の物件などで消費税率10％が適用された場合は緩和の対象となります。
 
また新築の場合は2021年9月、中古であれば同年11月までに契約しており、2022年末までに入居している必要があります。
 
 
□１LDK物件の取引が活発化□
 
住宅ローン減税の対象面積が40㎡以下に引き下がると、不動産業界にどのような動きが生まれるでしょうか。
 
まず、マンションデベロッパーは40㎡～50㎡の広さの部屋を今までより多く分譲することになるでしょう。
 
土地の値段や人件費、材料費が高騰している都心では、広さを40㎡ほどに小さくすることによって価格を抑えられます。
 
価格帯を低く設定できるので、今まで高くて手が出なかった購入層の取引が活発になると予想できます。
 
取引が活発になり、需要が高まれば40㎡ほどの価格が上がる可能性があります。
 
 
□なんちゃってローンが増加する！？□
 
面積要件の緩和は、不動産会社にとっては販売ターゲットの拡大につながり、歓迎ムードです。
 
しかし、住宅ローン減税特例の対象が拡大することで、投資用物件の購入に住宅ローンを不正利用するケースが増加するのではないかという懸念もあります。
 
【過去コラム】
住宅ローンでマンション購入、実は投資目的！なんちゃってローンはバレたら自己破産のリスク大！
 
過去のコラムでも紹介しましたが、なんちゃってローンはルール違反の裏技的なもので、金融機関にバレた場合一括返済を求められます。
 
40㎡ほどの物件の取引数が増えれば増えるほど、なんちゃってローン問題が再燃する可能性が高くなります。
 
全国転勤のある社員が住宅ローン利用者の一定層を占めることも事実で、転勤を機に賃貸物件として貸し出す例も多分にあります。
 
そのため、銀行としても根本的な対策が難しいのです。
 
 
□最後に□
 
今回の税制改正大綱は今後閣議決定を経て、2021年3月までに関連法案の成立を目指しています。
 
今後、40㎡程度の物件が市場に増える可能性は高いと予想できます。
 
しかし、床面積要件の緩和を契機になんちゃってローンを勧めてくる不動産業者が増加する可能性は十分に考えられます。
 
居住用と偽って住宅ローンを利用し、投資用物件を購入したとなれば、金融機関から一括返済を求められますので、甘い誘いに乗らないようにしましょう。



　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　



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