大東建託 投資用マンションデベロッパーのインヴァランス買収 投資用マンション建築加速か

2020/11/01





賃貸住宅建設大手の大東建託は10月19日、投資用マンション開発・販売のインヴァランス(東京・渋谷)を連結子会社とすると発表しました。
 
インヴァランスは東京23区に特化して投資用マンションを供給しており、直近の管理戸数は4800戸超、入居率は98%を超えます。
 
2019年9月期の売上高は210億4500万円、営業利益は15億6400万円、当期純利益は10億4500万円です。
 
今回のコラムは、このニュースから何が読み取れるのかを考えていきます。
 
 

□大東建託の狙い□
 
今回の買収の狙いは3つあります。
 
1つ目は、インヴァランスのネットワークを活用し土地の仕入れを強化する狙いです。
 
大東建託は地方都市や郊外の広い敷地にアパートを建設するのは得意ですが、東京都内の狭い土地に対応できる商品が少ないため、都内では苦戦していました。
 
そのため、賃貸住宅建設に占める東京23区の比率が3%程度と低かったのです。
 
インヴァランスのネットワークを使い、都内進出を加速する狙いです。
 
2つ目は、マンション建築のノウハウです。
 
インヴァランスのネットワークを利用して土地を仕入れても、イチからマンション商品を開発するのは時間も資金もかかります。
 
そこで、インヴァランスの得意なマンション開発ノウハウをそのまま使いつつ、大東建託の協力会社利用による設計費用や建築費用のコスト減少をかけ合わせ、相乗効果を狙っているのです。
 
3つ目は、投資用マンション事業への進出です。
 
長年、地主向けにアパート建築を営業して拡大していましたが、かぼちゃの馬車事件を契機に、金融機関のアパート建設や売買向けの融資審査が厳格化された影響で建築ペースが鈍化していました。
 
ノウハウの異なる投資用マンション開発へ参入することによって、拡大路線を維持する狙いです。
 
23区内の最寄り駅から10分以内のマンションを開発、販売しているインヴァランスは、大東建託にとって弱点を補ってくれる存在なのです。
 
 

□投資用マンション建築がさらに加速する□
 
大東建託やレオパレス21などのビジネスの根幹は、顧客にアパートを建設してもらうことです。
 
アパートを建設するには数千万~数億円の資金が必要なので、通常金融機関の融資が必要です。
 
しかし、近年アパート建設向けの融資審査は厳しく、今まで融資していた年収800万円前後の属性にも融資しなくなったため、顧客の母数自体が減ってしまいました。
 
そこで進出を狙ったのが売買価格が手頃で、融資条件がそこまで厳しくない投資用マンションです。
 
賃貸住宅建設大手の会社は、どこも大東建託と似たような状況でしょう。
 
そのため、大東建託の今回の買収のように投資用マンションデベロッパーと共闘する会社が増えると予想されます。
 
大東建託のような資金力のある上場企業が投資用マンションデベロッパーと手を組むことによって、都内に投資用マンションがさらに建設されることになるでしょう。
 
東京都の発表では、東京都の人口のピークは2025年で、それ以降は減少に転じると見込まれています。
 
人口は年々減っていきますが、マンションの建設ラッシュは収まりそうにありません。
 
供給過多になると、ライバルが増え、賃料が下がり、立地によっては空室が増えます。
 
 

□最後に□
 
今回の大東建託の買収のニュースから読み取れることは、都内に投資用マンションがさらに増える可能性が高いということです。
 
投資用マンションオーナーはこういった情報を元に投資計画を立てていく必要があります。
 
何年後に手放すのか、という出口戦略がないと今どうすればいいのかを決めることはできません。
 
ゴールを決めなければ、戦略は立てられないのです。
 
ゴールは何か、が決まっていない人は考えてみて下さい。



                                                              



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