サブリース規制新法12月15日施行開始! ガイドライン発表 解除不可のサブリースに希望の光?

2020/10/18





国土交通省は10月16日、賃貸住宅の管理業務等の適正化に関する法律(賃貸住宅管理業法)のサブリース関連規制(12月15日施行)の具体的な規制の対象を明示した「サブリース事業に係る適正な業務のためのガイドライン」および「賃貸住宅の管理業務等の適正化に関する法律施行規則」「賃貸住宅の管理業務等の適正化に関する法律の解釈・運用の考え方」を公表しました。



※国交省HP参照

 
同法によって、サブリース業者(特定転貸事業者)と賃貸オーナーとのトラブル防止のため、勧誘時の誇大広告や不当勧誘等が規制されます。
 
ガイドラインでは、誇大広告や不当勧誘について禁止される具体例や、行為規制の対象となる「勧誘者」の定義、サブリース契約にあたって重要事項説明書に記載し説明すべきリスク事項等を明確化しました。
 
特定賃貸借契約(マスターリース契約)に関する広告では、家賃支払いや契約変更に関する事項等について、著しく事実に相違する表示、実際よりも著しく優良・有利であると誤認させるような表示を禁止します。
 
具体例として「家賃保証」や「空室保証」などの文言に隣接して、定期的な家賃の見直しや、借地借家法規定による減額があることについて表示されてない事等を例示しています。
 
勧誘にあたっては、特定賃貸借契約の締結の判断に影響を及ぼす重要な事柄を故意に事実を告げなかったり、不実のことを告げる行為を禁止。
 
サブリース事業のメリットのみを伝え、家賃の減額リスクや契約期間中のサブリース業者からの契約解除の可能性、借地借家法規定によりオーナーからの解約には正当事由が要ることなどを伝えないこと等をあげました。
 
これら家賃減額や解約リスクについては、契約書面に記載して説明すべきリスク事項にも挙げられています。
 
勧誘者については、賃貸住宅の建設請負や土地等の売買の際にマスターリース契約の締結を勧める建設業者や不動産業者に加え、特定のサブリース業者から勧誘の依頼を受けたオーナーも該当するとしています。
 
 

□ついに動き出すサブリース規制□
 
以前、コラムでも紹介したとおり、同法は6月12日に参議院で可決、成立し、サブリース規制は6ヶ月以内の施行となっていました。
 
【過去コラム】
悪質サブリース規制新法成立!
 
実際は12月15日施行となり、具体的な内容が国交省から発表されました。
 
なぜこのような法律が整備されたかというのは過去コラムで触れたとおり、社会問題になったかぼちゃの馬車事件がきっかけです。
 
投資用マンションオーナーは、この新法によってどのような恩恵を受けるのかが一番気になるところだと思います。
 
特に気になるのは、今現在サブリース契約を利用しているオーナーのはずです。
 
 

□新法による恩恵はあるのか□
 
投資用マンションオーナーにとって、影響がありそうな新法の内容は、サブリース業者がオーナーに、
 
「借地借家法規定によりオーナーからの解約には正当事由が要ることなどを伝える必要がある」
 
という部分です。
 
今も多くのサブリース業者が借地借家法を理由にしてサブリース解除を拒否しています。
 
サブリース契約継承を条件に売り出しても、本来の売買金額よりも安くなるケースがほとんどなので、オーナーとしてはサブリースを解除して売りに出したいのが本音です。
 
【過去コラム】 

 
新法では、サブリース契約をする前に、オーナー側から解除する際には正当事由が必要であるという説明が必要とされています。
 
正当事由の具体的な内容は明記されていませんが、これはサブリース業者によって違ってくるはずです。
 
自分自身や家族が自己使用したい場合はサブリース解除に応じる、とか売却する際には解除に応じる、などサブリース業者によって様々な契約内容になるでしょう。
 
しかし、そもそも新法は「これからサブリース契約を結ぶ人」が対象です。
 
現在サブリース契約を結んでいる人に恩恵はあるのか。
 
結論から言うと現状では恩恵はないでしょう。
 
しかし、サブリースに対する社会的な流れが変われば、話は別です。
 
新法ではサブリース契約を結ぶ前にオーナーにとって不利にならないように内容をきちんと説明する義務があるとなっています。
 
この新法が社会的に浸透すれば、現在サブリース中のオーナーであっても、契約前にきちんと内容を説明されなかった、サブリース契約書に書いてある内容を反故にされている、と主張すればサブリース解除に応じるサブリース業者も少しは出てくるはずです。
 
売却する際のサブリース解除拒否問題が社会問題化すれば、サブリース業者が弱気になって解除するという流れになるかもしれません。

スルガ銀行やレオパレス21のように、社会的な批判を全面的に受けるよりは、サブリース解除したほうがいいと考えるからです。
 
社名がコロコロ変わるような悪質サブリース業者や、サブリース賃料の支払いが遅れるような業者は別ですが、悪いニュースはSNSで簡単に拡散されてしまう時代ですので、対応が慎重になる業者もあると予想できます。

 

□最後に□
 
まずは12月15日の施行後にどういう流れになるのかを見ていくしかありません。
 
新型コロナの影響で空室が増え、今まで頑なにサブリース解除をしてこなかったサブリース業者が解除に応じたケースもあります。
 
【過去コラム】
 
サブリースが解除できなくて高く売れない、とお悩みの方はあきらめないで新しい情報を常に追っていけばいつかうまくいく日が来るかもしれません。




                                                              



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