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2020/10/04

賃貸アパート大手のレオパレス21が経営危機に陥っています。
 
以前からメディアで報道されていたとおり、アパートの施工不良問題以降、右肩下がりに業績が悪化しています。
 
倒産秒読みとも言われていますが、実際どうなのでしょうか。
 
最初のつまずきから見ていきましょう。
 
 
□違法建築の代償□
 
2018年4月、レオパレス21の経営者が建築基準法違反のアパート施工を指示していたことが発覚しました。
 
改修工事が必要になったため、入居者には住み替え費用、アパートオーナーには空室期間中の賃料をレオパレス21が補償することになりました。
 
改修工事自体の費用も莫大なものになるうえに、顧客の58％も占めていた法人顧客が安全や企業イメージ悪化を考え契約解除に動き、業績がさらに悪化していきます。
 
そこに追い打ちをかけたのが新型コロナです。
 
個人契約の11％が外国籍だったと言われており、法人、個人と入居者がつかず、坂道を転がり落ちていきました。
 
損益分岐点とされる入居率80％を2020年5月以降連続で下回り赤字が続きます。
 
 
□希望退職1,000人超　直営店26店舗閉鎖□
 
業績悪化を受けて希望退職者を募ると、計画していた1,000人を超え、全社員の約18％である1,067人が応募。
 
また、全国の直営店168店のうち、26店を閉鎖しコストカットに舵を切ります。
 
 
□所有不動産、有価証券の売却□
 
2020年7月30日、ホテル1棟、賃貸アパート等17棟の売却を発表、譲渡金額は約36億円です。
 
さらに8月31日、有価証券の売却により約40億円の売却益があったことをプレスリリースしました。
 
 
□118億円の債務超過□
 
コストカット、所有資産の売却等を進め、業績改善に向け動いている最中、2020年9月末に、レオパレス21は2020年6月末時点で、118億円の債務超過になる見通しと発表しました。
 
この発表により株式市場は倒産も時間の問題と判断し、レオパレス21の株価が一時17％安と暴落しました。
 
 
□レオパレス21はもうだめなのか□
 
気になるのはレオパレス21はもうだめなのかというところです。
 
会社が倒産する原因のほとんどは、資金繰りの悪化です。
 
資金繰りが継続できるのであれば会社は倒産しません。
 
レオパレス21の現預金は有価証券を含め、2020年6月末時点で約479億円保持していました。
 
さらに先述した、不動産売却でプラス36億円、希望退職による退職金でマイナス25億円、有価証券売却でプラス40億円で、すべて合わせると約530億円の現預金になります。
 
借り入れの方はというと、2020年3月末で、合計66億円、短期の債務を加えても109億円になります。
 
これだけみると、金融機関が即時返済を求めても、資金繰り悪化の破綻はすぐにはなさそうです。
 
 
□ソフトバンク系ファンドが約570億円の支援□
 
9月30日、レオパレス21はソフトバンクグループ系の米投資ファンド、フォートレス・インベストメント・グループから出資と融資で計約５７０億円の支援を受けると発表しました。
 
第三者割当による新株発行120億円、新株予約権発行2億円、新株予約権付ローン300億円、子会社の優先株発行150億円によって合計572億円の連結ベースでの資金支援をフォートレスから受けることになりました。
 
フォートレスは、不動産、不良債権、企業の経営権取得を目的としたファンドを中心に投資する米国の投資会社です。
 
過去には東京ディズニーリゾート近くのシェラトン・グランデ・トーキョーベイ・ホテルを取得、インヴィンシブル投資法人（REIT）のスポンサー、さらにビレッジハウスという低価格帯賃貸住宅の運営管理子会社も保有、管理戸数は10万戸を超えており、不動産のプロフェッショナルと言えます。
 
フォートレスの支援によりレオパレス21は、倒産の危機から離れたことは違いありません。
 
しかし、9月30日に発表された今回の決算では2020年4～6月の3カ月間で185億円のキャッシュが流出しており、このままのペースで流出が続けば、フォートレスからの資金は、9ヶ月ほどで無くなる計算になります（2020年6月末時点で479億円の現預金および短期有価証券は別途あります）。
 
近々での倒産の可能性は無くなりましたが、レオパレス21の資金繰りが厳しいことは変わりありません。
 
 
□アパートオーナーへのしわ寄せが大きくなる□
 
フォートレスは慈善事業で融資しているわけではありませんので、レオパレス21側にシビアな経営再建を求めていくでしょう。
 
施工不良物件の改修を急ぎ、入居率を改善するとともに自社の固定費を引き下げ、キャッシュの流出を止めることが先決です。
 
しかし、最大の問題であるアパートオーナーへの賃料支払い金をどうするか。
 
おそらく、アパートオーナーへも痛みを伴う再建策を押し付けるでしょう。
 
サブリース賃料の減額が一番実行しやすく、効果が分かりやすいため現実的です。
 
一定多数のオーナーはサブリース賃料という収入が減り、金融機関へのローン支払いがきつくなり、任売や自己破産をすると予想できます。
 
それでも、フォートレス側はビジネスですから、痛みを伴う再建を進めるはずです。
 
 
□最後に□
 
以上の理由から、直近でのレオパレス21の倒産の可能性は低いと思われます。
 
しかし、再建に向け、非常に厳しい痛みを伴った施策を行うでしょう。
 
入居率を上げるための簡単な方法は、近隣相場よりも低い賃料で入居募集をかける、「安売り」をすることです。
 
安売りをされると、周辺の賃貸物件から入居者を奪うライバルになりかねません。
 
レオパレス物件の近くに投資用不動産を持っているオーナーは他人事ではないかもしれないのです。
 
今後も動向を見守る必要がありそうです。




　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　



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