住宅ローンでマンション購入、実は投資目的!「なんちゃってローン」はバレたら自己破産のリスク大!

2020/09/20





2019年、大手不動産会社が、長期固定金利型の住宅ローン「フラット35」を悪用し、不動産投資に不正利用したとして、メディアで連日報道されていました。
 
住宅ローンを使ってマンションを購入し、実際には購入者が住まずに、賃借人を入居させ、賃料をもらうという、いわゆる「なんちゃってローン」目的で購入すると知っていながら、金融機関が融資をしたという報道内容です。
 
住宅ローンは購入者が住むためのローンですから、投資目的で使うのは契約違反になります。
 
なんちゃってローンが金融機関にバレた場合、一括返済を求められてしまいます。
 
今回は、なんちゃってローンのリスクを説明していきます。
 
 

□住宅ローンと投資用ローンの違い□
 
住宅ローンを使い、投資目的で利用するのはなぜだめなのか。
 
それを知るためには、住宅ローンと投資用ローンの違いを把握する必要があります。
 
 

□目的の違い□
 
住宅ローンは、文字通り自身が住むための不動産を購入する目的で借りるものです。
 
居住用の家は、生活に必要なものなので条件よく融資が付きやすいという特徴があります。
 
一方、投資用ローンは収益を生み出すために借り入れするという目的です。
 
あくまで投資ですから、住宅ローンよりも審査や融資条件が厳しくなります。

 

□融資条件の違い□
 
次に大きく違うのは、金利です。
 
住宅ローンは投資用ローンよりも低金利です。
 
住宅ローンは0.4%~2%の間が多く、投資用ローンは1.7%~4%と高めの金利になっています。
 


□融資審査の違い□
 
3つ目は、融資審査の厳しさの違いです。
 
住宅ローンを借りられる裾野は広く、正社員で給料が安定していればほとんどの方が融資対象になります。
 
投資用ローンは逆で、年収500万円以上、上場企業勤務など、属性を細かく見られ、審査も厳しく、金融機関にもよりますが簡単には融資を受けられません。
 
規模の小さい会社勤務や、零細企業の社長なども基本的に融資を受けることはできませんし、融資を受けられたとしても高金利で期間は10年限定、など悪条件のものになります。
 
 

□なんちゃってローンはなぜだめなのか□
 
前述の通り、住宅ローンは自身の居住用なので、投資として利用することは契約違反になります。
 
具体的には、金融機関との契約である、金銭消費貸借契約に違反していることになります。
 
金融機関からすれば住宅ローンとして融資の契約をしているので、当然契約書の文言に「自己居住目的以外で使用してはいけない」と記載されています。
 
なぜなんちゃってローンはだめなのか、の回答は、金融機関との契約違反だから、になります。
 
 

□なんちゃってローンの最大のリスク□
 
投資として使われるのは契約違反ですから、金融機関は容赦なく一括返済を求めてきます。
 
いきなり何千万円も請求されても払えるわけがありません。
 
一括返済するために売却しようとしても、購入して数年であればローンの残債以上の金額で売るのは難しいのが実状です。
 
なぜなら、なんちゃってローンをしているということは、その物件には入居者がいるということであり、入居者を住まわせたまま売買する「オーナーチェンジ」売買をしなければならないということになるからです。
 
自分で住むためであれば、多少高くても気に入ればお金を出せますし、条件次第ですが購入希望者はたくさんいるでしょう。
 
しかし、入居者がいるオーナーチェンジ売買での購入となると投資目的になりますから、居住用と比べると購入希望者が圧倒的に少なくなるのです。
 
さらに、オーナーチェンジ売買は投資目的ですので、いくら家賃が取れて、ランニングコストは毎月いくらかなどを計算した「利回り」重視で判断するため、居住目的の売買に比べて金額が低くなることがほとんどです。
 
つまり、なんちゃってローンの場合、買ってくれる母数が少ない上に、売買金額が安くなるため、ローンの残債以上で売れる確率は低いのです。
 
そのような状況で、一括返済を求められたオーナーはどうなるかというと、自己破産する人が非常に多いのが現状です。
 
なんちゃってローンはひとたび金融機関にバレてしまうと取り返しのつかないリスクになるのです。
 
 

□最後に□
 
マンションを投資目的で購入したいが投資用ローンを組めない人。
 
投資用ローンよりも金利が低いからなんちゃってローンをする人。
 
不動産販売会社からろくに説明を受けず、知らないままなんちゃってローンをしている人。
 
様々な理由があっても、なんちゃってローンは契約違反であり、不正な投資手法です。
 
今なんちゃってローンをしている人は、早急に自身で住むようにするか、不動産市況がまだ活発なうちに売却したほうがいいでしょう。
 
一時的な利益ではなく、長期的な視点で運用し、リスクも考えた上で堂々と投資することが成功への一歩になるはずです。





                                                              



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