毎月赤字の投資用マンションはヤバい!? ~保有する意味あるのか問題~

2020/09/06





投資用マンションオーナーがマンションを売却する時、そこには必ず理由があります。
 
高く売れるから、空室が続いたから、結婚相手やその両親にマンション投資を反対されたから、自宅用の住宅ローンが組めないから、将来の地震が怖いから… など様々な理由があります。
 
そのなかで最もよく聞く理由としては、
 

「毎月赤字で持っている意味がわからなくなった」
 
というものです。
 
毎月赤字の投資用マンションを保有する意味はあるのか?
 
今回は毎月赤字のマンションを保有しているオーナーに向けてのコラムになります。
 
 

□購入2年目以降から赤字□
 
購入前は、節税効果がある、保険代わりになる、将来の年金対策になる、といいことばかり言われ、勢いのまま購入する方がかなりの数いらっしゃいます。
 
いざ購入したはいいものの、フタを開けてみれば初年度こそ確定申告で還付金がそれなりに戻ってきたけれど2年目以降から単純に毎月赤字の状態。
 
さらに毎年の固定資産税がボディーブローのように地味に効いてくる。
 
購入から5年も経つと毎月支払う修繕積立金が3~4倍に値上がりし、サブリース賃料は逆に下げられる。
 
購入当初は毎月1万円ほどの赤字だったのが、今では毎月2万円の赤字で、そのうえ固定資産税で6~8万円取られ、年間30万円前後の赤字。
 
こういったケースが非常に多く見られます。
 
ひどい方だと毎月5万円の赤字、なんて方もいらっしゃいます。
 
毎月、毎年赤字が続くとマンションを保有する意味が分からなくなって、最終的に売却する方が非常に多いのです。
 
 

□保有を続ける理由はあるか□
 
投資用マンション仲介専門で数百件の取引をしてきた中で、ひとつはっきり言えるのは、
 
「保有する意味がなければ売ったほうがいい」
 
ということです。
 
当たり前のように聞こえますが、意外となぜ投資用マンションを保有しているのかという理由を明確に持っているオーナーは少ないのです。
 
結婚や出産、学費の捻出、自宅購入などお金が必要になった時や、今までのライフスタイルに変化が起きた時に初めて、マンション投資を見直す方がほとんどです。
 
それまでは購入した販売会社や賃貸管理会社に任せっきり。
 
必要に迫られてから動き出したのでは条件よく売却もできませんし、毎月の運用方法も有利には進められません。
 
問題に直面する前に、なぜ投資用マンションを保有しているのかを自分で考えるべきです。
 
なぜ保有しているのかを考えることと、保有マンションの運用状況を分析することはイコールです。

運用状況を分析するのに大事なのは、キャピタルゲインとインカムゲインのどちらを狙っているのか、です。
 
 

□キャピタルゲインとインカムゲイン□
 



投資用マンションを運営する上での狙いは大きく分けて、キャピタルゲインとインカムゲインの2つに大別できます。
 
キャピタルゲインは購入した金額より高く売って売却益を得ること。
 
インカムゲインは投資用マンションから毎月得られる賃料収入のこと。
 
毎月赤字の時点でインカムゲインは得られていないわけですから、キャピタルゲインを狙うしかありません。
 
キャピタルゲインを狙っているのであれば、今現在このマンションはいくらで売れるのかを知る必要があります。
 
不動産会社や一括査定サイトを利用すれば、すぐに相場金額が分かります。
 
今までの赤字分を差し引いて、購入した金額よりも高額ならば、キャピタルゲインを得られることになります。
 
キャピタルゲインを得られるのであれば、不動産投資としては「勝ち」になるわけですから、タイミングを見て売却という選択肢が出てきます。
 
逆に購入した金額よりも相場が安い場合はどうでしょうか。
 
 

□キャピタルゲインが狙えない場合□
 
今売却したら、キャピタルゲインは狙えず、収支も毎年赤字。
 
ここ3~4年以内に販売会社から投資用マンションを購入したオーナーのほとんどは、キャピタルゲインが狙えない状況のはずです。
 
理由は単純で、購入金額が高すぎたのです。
 

過去のコラム参照

投資用マンションは不動産販売会社から買うしかない?


キャピタルゲインが狙えない時、考えるべきなのはそもそもなぜ投資用マンションを買ったのか、という原点です。
 
毎年赤字の状況でも購入時の動機は揺るがないか、が判断するポイントになります。

赤字でも購入当初の目的が達しているのであれば問題ないわけです。
 
ここからは購入理由として多いものを紹介していきます。

赤字の状況でも目的は果たせているのでしょうか。
 
 

□節税対策□
 


節税対策のために購入したのなら、確定申告が非常に重要になってきます。
 
まず、単純に毎年の赤字額以上の節税ができているのか、をちゃんと把握できているか。
 
なんとなく節税になっていると思っていても、毎年〇〇円節税になっている、と明確に答えられた人は見たことがありません。
 
最初の数年は購入時の経費や減価償却などで還付金がそれなりにありますが、それ以降に節税になっているケースも見たことがありません。
 
節税目的で購入した方は毎年の正確な節税額を計算し、赤字額以上に節税できていなければ、保有している意味はありません。
 
 

□保険代わり□
 
保険代わりに購入したのなら、毎年の赤字額が保険料として見合っているのかを考えなければなりません。
 
仮に毎年30万円前後赤字だとしたら、保険料としてはかなり高額です。
 
保有年数が増えれば増えるほど、修繕積立金は値上がり、賃料は下がります。
 
さらに築年数が古くなればなるほど売却金額が安くなります。
 
いつ癌になったり、死亡して保険が適用されるかわからないわけですから、その赤字額がどこまで膨らむかもわかりません。
 
毎年の赤字額でより条件の良い保険に入れるかもしれません。
 
先の見えない赤字が続いても保険として割り切って長期保有するのか、長期保有後に保険が適用された時にそれまで支払った赤字額以上の金額が戻ってくるのか、この2つが考えるべきポイントです。
 
 

□将来の年金代わり□
 
将来の年金代わりに購入したという方も少なくありません。
 
ここで考えるべきは本当に年金代わりになるのか、ということです。
 
年金代わりにするには、まずローンを全額返済しなければなりません。
 
ローンを完済できるのは何年後でしょうか。
 
今は最長で45年ローンまであります。
 
一般的な35年ローンで組んでいたとしても、完済するときの自分の年齢はいくつなのか。
 
さらに現状で毎年赤字なのであれば、それがあと何年続くのか。
 
仮に毎年30万円の赤字が30年続いたとしたら、900万円の赤字です。
 
さらに、修繕積立金は値上がり、賃料は下がり、約10年ごとにエアコンや給湯器などの設備交換をして、フローリングや水回りも修理したり取り替えたりのリフォーム費用がかかります。
 
安く見積もっても1,000万円は赤字になります。
 
ローンを完済した築35年~40年の古いマンションが家賃で1,000万円稼ぐのに何年かかるのか。
 
高めに設定して、仮に賃料6万円が取れたとして、管理費と修繕積立金1.5万円で毎月4.5万円の手取り、一年で54万円、ここから固定資産税4万円を払って、一年で50万円のプラス。
 
同じ人がずっと入居すると考えても10年で500万円の稼ぎです。
 
実際は築年数が古くなればなるほど、空室期間は増え、入居者属性が悪くなり家賃滞納などのトラブルが増える上に、修繕箇所が増し費用がかさみます。
 
家賃が不労収入として入るから年金代わりになる、という単純な考えではまず成立しません。
 
では売ったらどうか。
 
売った時点で年金代わりでもなんでもないですが、築35~40年の古い時代遅れのマンションがいくらで売却できるのか。
 
場所がよほど良くない限り、築35~40年のワンルームマンションが1,000万円以上で売れることはありません。
 
それを考えると単純に毎年30万円貯金したほうがよほどマシに思えてくるでしょう。
 
 

□最後に□
 
今、毎月赤字でなくても、いずれ修繕積立金は必ず上がり、賃料は下がります。
 
毎月数千円のプラス、という方は近い将来の赤字予備軍です。
 
購入したときの動機は何か。
 
その動機は現在の状況でも同じなのか。
 
なぜ投資用マンションを保有をしているのか。
 
なんとなく保有しているだけではないか。
 
など、自問自答をして自身の投資スタイルを決めていければ運用に迷いがなくなります。
 
せっかく購入したマンションですから、保有を続けるのか、売却するのかを検討しつつ、投資として「勝ち」を目指して運用していきたいものです。





                                                              



リムズエージェントは、投資用マンション専門の不動産会社です!

サブリース解除、管理委託料0円の賃貸管理、高額売却など、投資用マンションのことならなんでもご相談可能です。

いつでもご連絡お待ちしております!

リムズエージェントの評判・お客様の声はこちらへ
リムズエージェントのスタッフはこちらへ 

 

お電話でのお問い合わせ

お電話でのお問い合わせもお待ちしております!

フリーダイヤル 0800-800-5205

AM10:00~PM21:00 水曜定休

FAXでのお問い合わせ

FAXでのお問い合わせは24時間受け

03-5812-4439

メールでのお問い合わせ

お問い合わせをメールで24時間受け付けています。下記の入力フォーム画面よりお問い合わせください。

名前
ふりがな
メールアドレス
メールアドレス(確認)
電話番号
FAX番号
所有マンション
お問い合わせの内容
送信する