投資用マンションは不動産販売会社から買うしかない? ~提携ローンのカラクリ解説~

2020/08/30





不動産投資と切り離せないもののひとつに金融機関からの融資があります。
 
投資用ワンルームマンションはその代表格で、ほとんどのオーナーは借り入れをして物件を購入しています。
 
築年数が古かったり、地方のワンルームなどは現金で購入する人もいますが少数派です。
 
自分で物件を探して、自分で金融機関に物件を持ち込んで融資をしてもらう、という人もほとんどいません。
 
なぜ、投資用不動産は売主である不動産会社(販売会社)から購入する人が多いのか。
 
その理由は販売会社から物件を購入すると、金融機関の融資がセットでついてくるからです。
 
今回はその融資のカラクリを解説していきます。
 
 

□提携金融機関からの融資□
 
ほとんどの投資用マンションオーナーは、販売会社から購入しています。
 
販売会社からアプローチされて購入した人、自らセミナー等に出向いて購入した人、どちらにも共通するのは金融機関から融資を受けてマンションを購入しているというところです。
 
なぜ販売会社から購入するのかというと、自分ひとりの力では金融機関から融資を受けられないからです。
 
販売会社は金融機関と提携しています。
 
提携ローンが使えるからこそ、低金利、頭金無しのフルローン、長期融資が可能となります。
 
もちろんすべての不動産会社が金融機関と提携しているわけではありません。
 
過去の取引実績、金融機関との良好な関係性、他販売会社社長からの紹介や人脈、等がないと金融機関とは提携できません。
 
さらに、提携ローンを使うには、その販売会社が売主になっている物件である必要があります。
 
なぜか。
 
 

□トラブルの対処は販売会社の役割□
 
金融機関の立場で考えると、一番避けたいのは融資したお金が回収できなくなることです。
 
そうならないために、物件に抵当権をつけた上で、年収や属性を厳しく審査してお金を貸します。
 
それでも不動産売買にはトラブルが少なからずあります。
 
そのトラブルを避けるために、販売会社を売主にして面倒を見させるのです。
 
これが一般の仲介だと、売主も買主も一般の方という場合が多く、不動産会社は仲介をして終わり、となります。
 
引き渡しが終わった後にトラブルがあっても、仲介会社に落ち度がない限り、そのトラブルに首を突っ込むことはありません。
 
もしかしたら、そのトラブルが融資をしている金融機関にまで飛び火するかもしれません。
 
売主が販売会社であれば、引き渡し後のトラブルも販売会社が見てくれる上に、何かあったら販売会社に責任追及できるだろうと、金融機関は安心して融資できるのです。
 
だからこそ、フルローンで低金利等、条件の良いローンが組めるのです。
 
 

□販売会社以外からは買えないのか□
 
では、販売会社からしか投資用不動産は買えないのでしょうか?
 
もちろん、自身で探して購入することはできます。
 
例えば、インターネットなどで物件を探し、現金で買うというのは誰でも可能です。
 
自分で物件を探し、自ら金融機関に行って融資してほしいと交渉して購入、というのもできないことはありません。
 
しかし、属性がかなり良い人(医師や上場企業の管理職など)でないと融資を受けることは厳しく、受けられたとしても、金利が高い、融資年数が短い、等の条件の悪い融資になる可能性が高いのです。
 
ここで再び金融機関の立場になって考えてみましょう。
 
金融機関が最も恐れるのは融資を回収できないことです。
 
いくら属性が良い人でも、不動産投資に関しては素人に毛が生えたもの。
 
となれば失敗する可能性を考えるのは当たり前のことです。
 
失敗する可能性があるのであれば、融資条件を厳しくしよう、という思考になるのです。
 
 

□販売会社が賃貸管理会社に□
 
販売会社から物件を購入すると、ほとんどの場合、その販売会社か系列会社が賃貸管理を行います。
 
購入後も販売会社が賃貸関係のフォローをするため、さらに金融機関は安心できるというわけです。
 
 

□販売会社の物件は高い?□
 
販売会社はなぜ物件を売るのか?
 
物件が売れれば儲かるからです。
 
ではどうやって儲かっているのか?
 
安く買って、高く売っているからです。
 
その差額から経費を引いた分が利益になります。
 
ですから、販売会社の物件は相場よりも高いのです。
 
販売会社から2,800万円で物件を購入したその日に売却しようとしても、販売会社の利益が300~400万円くらい上乗せされていますから、相場は2,400~2,500万円であり、そのあたりの金額でしか売れません。
 
しかし、販売会社の提携ローンを使わないと一般の方は投資用マンションを購入できません。
 
このジレンマが投資用マンション購入にはついて回ります。
 
それでも、相場が安い時に購入し、10年前後所有して、現在のような不動産価格が高い時に売却すれば、十分にキャピタルゲインを狙えます。
 
 

□最後に□
 
提携ローンがある販売会社からしか投資用マンションは買えない。
 
しかし、販売会社の物件は高い。
 
このカラクリが分かって頂けたかと思います。
 
購入前にしっかり相場を調べる人はほとんどいません。
 
販売会社に言われるがまま、疑いもせずに購入する人がどれだけ多いことか。
 
購入してしまった後に文句を言っても何にもなりません。
 
勉強不足を宣伝しているようなものです。
 
購入後にできることは、より良い運用をするために情報を仕入れて、実際に行動することです。
 
サブリースを外して家賃代行に切り替えて収支を良くする、代行手数料が安い会社に切り替える、確定申告で経費をしっかり計上する、など購入後でもやりようはいくらでもあります。
 
少しでも参考になれば幸いです。



                                                              



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