増え続ける投資用マンションの未来 ~首都圏の投資用マンション供給増加~

2020/08/09





(株)不動産経済研究所は8月6日、2019年1年間と、2020年上半期(1~6月)の「首都圏投資用マンション市場動向」を発表しました。
 
今回は首都圏の投資用マンションの分譲数を元に、今後の見通しを紹介していきます。
 
 

□2019年□
 
2019年1年間に発売された投資用マンションは132物件(前年比18.0%減)、5,977戸(同23.5%減)と、いずれも減少。
 
1物件当たりの平均戸数は45.3戸(同3.2戸減)。
 
平均価格は3,131万円(同1.4%上昇)、平方メートル単位は118万3,000円(同2.9%上昇)になりました。

供給があったエリアは全31エリア(同2エリア減)。
 
供給が多かったエリアは、東京都品川区が689戸(同272戸増)でトップで、2位は江東区の544戸、3位には練馬区の511戸になりました。
 
 

□2020年上半期□
 
2020年上半期に供給された投資用マンションは75物件(前年同期比5.6%増)、3,484戸(同9.0%増)。
 
物件数・戸数ともに増加し、平均価格は3,172万円(同4.1%上昇)、平方メートル単価121万1,000円(同4.9%上昇)と、どちらも上昇しています。
 
供給エリアについては、都区部が15区(同1エリア減)、都下エリアが1エリア(同変化なし)。
 
神奈川県が9エリア(同2エリア増)、埼玉県が1エリア(同1エリア増)。
 
供給エリア数は全26エリア(同2エリア増)で、トップは江東区で434戸。
 
2位の新宿区が410戸。
 
以下は川崎区中原区264戸、横浜市神奈川区234戸、大田区209戸と続き、上位エリアのシェアは44.5%(同0.3ポイントダウン)になりました。
 
 

□増え続ける投資用マンション□
 
2019年に発売された投資用マンションは132物件(前年比18.0%減)、5,977戸(同23.5%減)と、いずれも減少しています。
 
2018年の供給戸数は6,150戸で過去最高だったため、前年比でいえば減少していますが、2020年上半期は増加に転じています。
 
インバウンド需要を見込んだホテル建設ラッシュで、ホテル事業者が土地の入札額を上げて取得したため、投資用マンションデベロッパーが用地を取得できなかったことが減少の理由のひとつです。
 
2019年こそ減少に転じたものの、それでも投資用マンション供給戸数は増え続ける見込みです。
 
 

□人口増加のピークは2025年□
 
東京都政策企画局の発表によると、東京都の人口は2025年の1,398万人をピークに減少に転じると見込まれています。
 
https://www.seisakukikaku.metro.tokyo.lg.jp/basic-plan/actionplan-for-2020/plan/pdf/honbun4_1.pdf
 
人口が減るにも関わらず、投資用マンションの供給戸数は増え続けています。
 
これでは需要を供給のバランスが崩れ、23区内のマンションといえどいつか空室が増えるのは明白です。
 
しかし、婚姻率が年々下がり、シングル世帯が増え続けているのも事実です。
 
投資用ワンルームマンションのターゲットはシングル世帯ですから、一見問題ないように見えます。
 


※東京都政策企画局HPより

再度、東京都が発表した先程の資料を見ていくと、2020年のシングル(単独)世帯は331世帯。
 
2060年には300世帯と予想されています。
 
人口そのものが減少しているわけですから、シングル世帯が全体の割合の中で増えたとしても、世帯数そのものが増えるわけではありません。
 
つまり、1980年代から建設され続けている投資用マンションは年々増加するのとは裏腹に、シングル世帯は減っていくというアンバランスな未来が予想されていることになります。
 
 

□結局大事なのは立地□
 
アメリカでは不動産ビジネスにとっていちばん大事なのは何かと聞かれたときに「ロケーション!ロケーション!ロケーション!」と言われるそうです。
 
3回繰り返すほど立地が重要だということです。
 
これは投資用マンションにも同じことがいえます。
 
結局、投資用マンションは家賃を払ってくれる入居者がいなければ成立しないビジネスモデルです。
 
入居者が付きやすいマンションとはどんなマンションか。
 
それは需要が高い立地のマンションです。
 
簡単に言えば駅から近いマンションです。
 
人口が減少しても、ライバルになる新しい投資用マンションが次々建設されても、築年数がいくら古くなろうとも、駅に近ければ入居者は付くのです。
 
駅から近ければ近いほど、用地を取得するのが困難なため、新しい投資用マンションを建てることも難しく、希少価値は下がりづらいはずです。
 
 

□最後に□
 
昔から言い伝えのように不動産は立地が全てと言われてきました。
 
都心部にある駅近の投資用マンションであればこれからも需要はあり続けるでしょう。
 
しかしそれ以外のマンションは今後厳しい時代になってきます。

所有している投資用マンションは何年保有するつもりなのかを考えた時に、「ここ数年内に」と考えるようであれば早めに売却したほうがよいかもしれません。

好立地であれば別ですが、そうでない限り、保有期間が長くなればなるほどマンションは年をとっていきます。

築年数が古くなればなるほど売れる金額は安くなります。
 
今回のようなデータや情報を元に、未来を想像して投資計画を立てて、高く売れる時に売ったほうがいいのかもしれません。





                                                              



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