主要都市の過去5年家賃図解!新型コロナの影響は?

2020/08/02


 
不動産情報サービスのアットホーム(株)は7月27日、同社の不動産情報ネットワークにおける「全国主要都市の『賃貸マンション・アパート』募集家賃動向(2020年6月)」を発表しました。
 
入居者が1ヵ月に支払う「賃料+管理費・共益費等」を「家賃」と定義して調査し、対象は首都圏(東京23区、都下、神奈川県、埼玉県、千葉県)、仙台市、名古屋市、大阪市、福岡市の9エリアです。

今回は、過去5年のデータを元に賃料の移り変わりや、トレンドを解説していきます。
 

マンションは、30 ㎡以下を「シングル向き」、30 ㎡~50 ㎡以下を「カップル向き」、50 ㎡~70 ㎡以下を「ファミリー向き」、70 ㎡超を「大型ファミリー向き」としています。
 
※以下のグラフはアットホーム参照
 
 

□全エリア□
 

 
 
全9エリアで共通していたのは、シングル向きのマンションの平均募集家賃が前年同月を上回ったことです。
 
肌感覚で家賃が上がっているのは感じていましたが、データとしてはっきりと明示されました。
 
投資用ワンルームマンションが当てはまる、シングル向きの前年同月比上昇率のトップは福岡市の7.2%上昇。
 
次いで、名古屋市の3.5%上昇、3位は仙台市の3.1%上昇と、地方都市のシングル向けマンションの家賃が上がってきているのが分かります。
 
 

□23区□
 



 
 
23区の平均家賃は全面積帯で前年同月を上回っています。
 
過去5年を振り返ると、全面積帯で2017年後半から上がり続けており、23区の賃貸マンションの需要の高さを物語っています。
 
直近でいえば新型コロナの影響でシングル向けは2020年4~6月で落ち込んでいますが、ファミリー向けは5月に下げたものの、また盛り返し、大型ファミリー向けは2015年1月以降最高値になっています。
 
持ち家よりも、賃貸需要が高くなっているのかもしれません。
 
 

□東京都下□

 

 

23区以外の東京都下では、過去5年で見てみるとそこまで賃料に差額がなく、横ばいです。
 
シングル向けは2020年4月に過去5年で最低値にまで落ち込みましたが、6月は前年同月を上回るほど上昇しています。
 
23区の賃料の高いマンションから、東京都下の安いマンションに引っ越した人が多かったとも考えられます。
 
過去5年のグラフから読み取れるのは、東京都下に投資用マンションを所有している人は、最近の賃料上昇トレンドの恩恵を受けていないということです。
 
 

□神奈川県□
 
 

 
神奈川県の平均家賃で飛び抜けて上昇しているのは70㎡以上の大型ファミリー向けのマンションです。
 
新型コロナの影響もなく、6ヶ月連続で上昇中。
 
2015年1月以降、4ヶ月連続で最高値を更新しています。
 
23区の高すぎる賃料帯から、神奈川県に大型ファミリー向け賃貸が流れていると思われます。
 
23区の70㎡超の平均家賃は33.7万円ですが、神奈川県の平均は17.1万円で約半額です。
 
職場近くの狭いマンションに高い家賃を払うなら、多少通勤時間がかかっても、同じ家賃で広いほうがいいという考えなのかもしれません。
 
投資用ワンルームが属する30㎡以下は過去5年で賃料はほぼ横ばいです。
 
 

□埼玉県□
 


 
2019年末から全面積帯で上昇し始め、全面積帯で前年同月比も上回っています。
 
埼玉県も神奈川県と同様70㎡以上の大型ファミリー向けマンションの賃料が大幅に上昇しており、こちらも23区から流れてきていると思われます。
 
シングル向けでいえば、新型コロナの影響で一時下げたものの5月以降上昇しています。
 
過去5年で見てみると大型ファミリー向けの急上昇以外は横ばいと見てよさそうです。
 
 

□千葉県□

 

 
千葉県は過去5年で見てみると2018年頃から全面積帯でじわじわ上昇していたものの、近年は動きが鈍化しています。
 
新型コロナの影響で一時下げた後は上昇に転じています。
 
 

□名古屋市□
 


 
名古屋市は5年前と比べると全面積帯が上昇しており、上昇率もシングル向けは10%以上です。
 
新型コロナの影響もそこまで感じられず、顕著に上昇を続けています。
 
5年前から投資用ワンルームを保有していたオーナーは家賃上昇の恩恵を受けているはずです。
 
23区もそうですが、こういった賃料上昇トレンドがある地域でのサブリースは悪手です。
 
賃料が上がり続けているということは需要も上昇しているということですからよっぽど駅から遠いなど場所が悪くない限り、空室を心配する必要はありません。
 
 

□大坂市□
 


 
大阪市は過去5年でいえば大型ファミリー向けが2016年から2018年にかけてガクンと下がっている以外はそこまで振れ幅はありません。
 
投資用ワンルームの賃料は安定しているようです。
 
 

□福岡市□
 


 
福岡市は全面積帯で2017年ころから上昇し始め、大型ファミリー向けは5年前と比べ26%以上も賃料が上がっています。

大型ファミリー向けの賃貸マンションの供給が需要に追いついていない、ファミリー向けマンション不足といえます。
 
大型ファミリー以外も近年はゆるやかに上昇しており、大阪市のような乱高下がなく、安定しているといえます。
 
 

□最後に□
 
今回のデータから分かることは5年前と比較すると、東京都下以外は賃料が上昇しているということです。
 
需要があるから賃料が上昇するわけですが、これからどうなるかは誰にもわかりません。
 
全エリアをひとくくりにはできませんが、新型コロナの影響がこれから確実に出てきます。
 
キャッシュアウトし、この夏を無事越えられない企業や零細会社はかなりの数になると思われます。
 
失業者が増えるだけでなく、リモートワーク化が進めば、通勤機会が減り都市部に住む必要性が薄れます。
 
23区の好立地以外のマンションオーナーは状況を見定めていかなければなりません。
 
新型コロナの影響で入居者の退去が相次ぎ、サブリース会社はこぞって保証賃料を下げる交渉に入っているという情報をよく耳にします。

サブリースだから安心、と思っている人は危険です。

サブリース賃料はいつか必ず下がります。
 
なんのために投資用マンションを保有しているのか、今一度動機を確認して、今後の対策を立てていきましょう。




                                                              



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