日本に前例がない!? 投資用ワンルームマンションの建替え 法改正で促進なるか

2020/06/28





老朽化マンションの再生促進を目的とする「マンションの建替え等の円滑化に関する法律(以下、マンション建替え円滑化法)」の改正法が成立しました。
 
改正法は月内を目処に近々公布予定で、公布日から2年以内に施行される見通しです。
 
投資用ワンルームマンション建て替えの前例は国内では無いと言われており、老朽化したワンルームマンションを所有しているオーナーの中には、旧耐震などの築年数が古いマンションの運用に不安を感じていた方も多いはずです。
 
今回はマンション建替え円滑化法改正による影響について解説していきます。
 
 

□なぜ建て替えはハードルが高いのか□
 
国交省の調査によると、2018年時点のマンションストック総数は約655万戸で、1981年6月以前に建設された旧耐震基準のマンションは104万戸と、全体の約16%を占めるようです。
 
しかし、2019年4月時点で建て替えが完了した物件は累計244件に留まり、老朽化マンション増加に建て替えが追いついていないのが現状です。
 
また、建て替えできた物件については、もともと容積率に余裕があり、建て替え時に余剰分を販売することで費用を捻出できたというケースが多数。
 
容積率緩和などの対策も打ち出されたが、国交省によれば建て替えにかかる区分所有者の平均負担額は約1000万円と重く、実現可能な物件は限定的です。
 
老朽化したマンションの敷地を一括売却し、売却時の分配金で新たな物件を購入、建て替えは買受人に任せるという方法もありますが、敷地売却の場合、国交省が実施する「耐震診断」で耐震性不足と認められた物件以外は、「建物の区分所有等に関する法律」に基づいて区分所有者全員の承認が必要です。
 
区分所有者全員の承認という合意形成は不可能に近いという声が上がっていました。
 
このような背景から、国はマンション建て替え円滑化法を改正、マンション敷地売却の合意形成をしやすくすることで、老朽化したマンションの建て替えを促進する狙いです。
 
 

□改正法のポイント「要除却認定」□
 
現行法では区分所有者全員の承認が必要というハードルの高さが問題でしたが、法改正によりそれが緩和されます。
 
ポイントとなるのが「要除却認定」です。
 
要除却認定マンションとは、耐震性不足により、公的に除却(解体)の必要があると認められたマンションのこと。
 
認定は、管理組合の申請に基づき特定行政庁が行います。
 
2014年に作られた「要除却認定」の制度により、要除却認定を受けたマンションについては、区分所有者・議決権の5分の4以上の合意があれば、建て替えに向けて敷地を一括売却し、その分配金で新たな物件を購入することが可能になりました。
 
さらに、要除却認定を受けたマンションは特定行政庁の許可により、建て替え時に容積率制限が緩和されます。
 
しかし、現行法で「要除却認定」の対象となるのは、耐震性が不十分とされるマンションのみでした。
 
「耐震性は十分だが、老朽化が進んでおり危険」などの物件を売却するには、現状だと区分所有者全員の合意が必要です。
 
 

□2つの改正点□
 
今回改正される2つのポイントは、
 


1.「要除却認定」対象の拡大
 
現行法は耐震性不足のマンションのみ要除却認定の対象とされているが、改正法では対象が拡大に。
 
「耐火性不足の物件」
「外壁剥落などにより周辺に危害を生ずるおそれがある物件」
「配管設備の劣化により衛生上有害となるおそれがある物件」
「バリアフリー性能が確保されていない物件」

のいずれかにあてはまる物件についても、区分所有者・議決権の5分の4以上の合意があれば、敷地売却が可能になります。
 
これにより「耐震性には問題ないが、危害を及ぼす可能性がある」というマンションなどの建て替えが促進される見込みです。
 


2.「団地における敷地分割制度」新設 

通常のマンションだけでなく、複数棟からなる団地内の建物についても国は建て替えを促進したいため、新設されたのが「団地における敷地分割制度」です。
 
現行法で、団地内にある敷地を売却する場合、団地所有者全員の合意を得なければなりません。
 
新設された「団地における敷地分割制度」では、要除却認定を受けた建物を含む団地で、敷地共有者の5分の4以上の同意があれば、団地内の敷地を分割することができます。
 
敷地分割を促進することで、団地内にある一部住棟のみ建て替えや敷地売却を行うなど、柔軟な対応を可能にするのが狙いです。
 
 

□投資用ワンルームマンションのオーナーへの影響□
 
前例がないと言われる投資用ワンルームマンションの建て替えですが、区分所有者の全員承諾という高すぎるハードルから、5分の4以上の同意になったのは朗報でしょう。
 
特に人口が年々減少している地方都市にあるワンルームマンションなどは、空室が目立ち、管理状況が良くないものも多数あります。
 
売りたくても買い手が見つからない場合など、建て替えや敷地売却という選択肢が増えるのはプラス材料になるはずです。
 
都心の好立地にある築古マンションの場合は建て替えや敷地売却でキャピタルゲインを得る可能性も十分ありえます。
 
近年建てられているマンションは、駅近などの好立地物件は非常に少なく、デベロッパーからすれば古いマンションの建て替えや敷地売買はとても魅力的なビジネスのはずです。
 
地方にせよ、都心にせよ、今回の法改正はマンションオーナーにとって良いニュースといえるでしょう。
 
 

□最後に□
 
建て替えに対する法整備が進めば、今まで買い手が付きづらかった築古マンションも、建て替え狙いでの購入者が出てくるなど、築古マンションの売買市場がより活発になるはずです。
 
このような情報を日々収集して、マンション投資をより良いものにしていきたいものです。




                                                              



リムズエージェントは、投資用マンション専門の不動産会社です!

サブリース解除、管理委託料0円の賃貸管理、高額売却など、投資用マンションのことならなんでもご相談可能です。

いつでもご連絡お待ちしております!

リムズエージェントの評判・お客様の声はこちらへ
リムズエージェントのスタッフはこちらへ 

お電話でのお問い合わせ

お電話でのお問い合わせもお待ちしております!

フリーダイヤル 0800-800-5205

AM10:00~PM21:00 水曜定休

FAXでのお問い合わせ

FAXでのお問い合わせは24時間受け

03-5812-4439

メールでのお問い合わせ

お問い合わせをメールで24時間受け付けています。下記の入力フォーム画面よりお問い合わせください。

名前
ふりがな
メールアドレス
メールアドレス(確認)
電話番号
FAX番号
所有マンション
お問い合わせの内容
送信する