悪質サブリース規制新法成立! ~賃貸住宅の管理業務等の適正化に関する法律案~

2020/06/14







「賃貸住宅の管理業務等の適正化に関する法律案」が6月12日、参議院で可決、成立しました。
 
成立後1年以内に施行され、サブリースに関する行為規制は6ヵ月以内施行となりました。

賃貸管理をサブリース業者に一任する「サブリース契約」をめぐるトラブルが社会問題化し、また賃貸住宅の管理を業者に委託するオーナーも増加していることから、これらの適正化を図るのが新法の目的です。

投資用マンションオーナーにとって影響があるのは、同法の「サブリース業者(特定転貸事業者)とオーナーとの間の賃貸借契約の適正化に係る措置」になります。

今回はこの新法の内容と投資用マンションオーナーにとっての影響を紹介します。
 
 

□サブリース問題の概要□
 
スルガ銀行のかぼちゃの馬車事件を代表とするサブリース問題は、主に一棟アパートや一棟マンションなど、基本的に一棟物件が対象でした。
 
物件の販売時にサブリース賃料は永続的に下がらないと購入者に錯覚させて買わせる

その数年後にサブリース業者が一方的にサブリース賃料を下げる

オーナーは毎月のローンの支払い額よりもサブリース賃料の収入が低くなってしまい、ローンを払い続けることができなくなる

というのが社会問題化していました。
 
このようなトラブルを避けるために新法が可決されました。
 
 

□賃貸住宅の管理業務等の適正化に関する法律案の内容□

新法では、サブリース業者に対して、下記を求めます。
 
(1)家賃支払い、契約変更に関する事項等について、著しく事実に相違する表示、実際よりも著しく優良・有利であると誤認するような広告表示を禁止する。

(2)特定賃貸借契約(※マスターリース契約)勧誘時に、家賃の減額リスクなど相手方の判断に影響を及ぼす事項について故意に事実を告げず、または不実を告げる行為を禁止する。

(3)マスターリース契約の締結前に、家賃、契約期間等を記載した書面をオーナーに交付して説明する(重要事項説明)等を義務付け、これらに違反したものは業務停止処分や罰則が科せられる。

また、サブリース業者だけでなく、建設業者などサブリース業者と組んで勧誘を行なう者についても、規制の対象となる。
 
※マスターリース契約 … 不動産オーナーとサブリース業者との家賃保証契約、一般的に言うサブリース契約と同意義
 

こういった規制をすることで、新たな被害を減少させる狙いです。
 
 

□投資用ワンルームマンションオーナーにどう影響する?□
 
投資用ワンルームマンションオーナーにとってのサブリースのトラブルは、2種類あります。
 
ひとつは、かぼちゃの馬車事件のように、購入時のサブリース賃料を下げられ、ローンの支払いがきつくなったというものです。
 
築浅マンションのサブリースではなく、築古マンションを購入する際によく起きるトラブルです。
 
〇〇円で賃料を保証しますから、毎月〇〇円プラスですよと謳い、サブリースの更新期間になると、一気にサブリース賃料を下げる。
 
さらに悪質なのは、ある日いきなりサブリース賃料を払わなくなり、サブリース業者に電話しても連絡がつかない、というのもよくあります。
 
単純にサブリース業者が倒産してサブリース賃料が払われなくなった、というのも最近よく受ける相談です。
 

もう1種類のトラブルは、売却する際に、サブリースを解除してくれないというものです。
 
築20年以内の投資用マンションによくあるトラブルです。
 
このコラムでも何回か紹介していますが、サブリース業者がサブリース解除を拒むことで売買条件が悪くなり、高値で売却できないというものです。
 
新法では、マスターリース契約の締結前に、家賃、契約期間等を記載した書面をオーナーに交付して説明する(重要事項説明)等を義務付け、これらに違反したものは業務停止処分や罰則が科せられる、とあります。
 
一見、サブリース契約前に契約期間や解除の方法などを説明する義務がサブリース業者にあるため、サブリースが解除できないなどのトラブルは減りそうです。
 
この新法によって、サブリース解除のトラブルがなくなればいいのですが、それでもサブリース解除を拒否するサブリース業者もいるだろうと予想します。
 
その理由は、今回の新法はあくまで数ある民法のひとつだからです。
 
新法でサブリースを規制しても、サブリース業者がサブリース解除を拒否する時に持ち出すのは、
「借地借家法」であり、これまた数ある民法のひとつなのです。
 
新法で規制されても、借地借家法を持ち出されたらどうすればいいのか。
 
まだ、新法と借地借家法に関わる裁判の前例がないのでなんとも言えませんが、これから先のサブリース解除の問題はさらに複雑になりそうです。
 
 

□最後に□
 
とはいえ、悪質なサブリースを規制する新法ができたことは不動産オーナーにとって喜ばしいことです。
 
これから新法に関わる様々な情報が入ってくるはずです。
 
新しい情報を常に集めて、マンションオーナーにとって有利になるよう、今後もコラムで紹介していきたいと思います。



                                                              



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