あきらめないで! コロナショックでサブリース解除のチャンス!?

2020/06/07




多くの投資用マンションオーナーが利用しているサブリース(家賃保証)契約。
 
空室時も家賃が入ってくるので、実際の賃料の約90%しかオーナーは受け取れないものの、安心を買うという意味合いで人気です。
 
しかし、過去にこのコラムで紹介したように、サブリースは売却時にオーナーにとって非常に不利な契約でもあります。
 
新型コロナウイルスの影響で、今まで解除できなかった厄介なサブリースが解除できるかもしれません。
 
今回のコラムでは、難攻不落のサブリース解除、を紹介します。
 
 

□そもそもサブリースはなぜ解除できない□
 
サブリース契約とは、オーナーからサブリース会社が部屋を借りて、入居者に転貸(又貸し)しており、民法上はサブリース会社が入居者という扱いになります。
 
現在の借地借家法では、賃借人(入居者)を守るための制度になっているため、サブリース会社の立場が強くなり、サブリース契約の解除、さらにサブリース契約の更新時期による解除もサブリース会社に拒絶されることがよくあるのです。
 
サブリース会社にサブリース契約の解除はできませんと言われたら、サブリースの契約書に解除できるという文言が仮にあったとしても、解除はできません。
 
過去にそういった裁判が行われ、サブリース会社側が勝訴した判例があるため、サブリース会社も強気なのです。
 
 

□サブリースを解除できないと高く売れない□
 
投資用マンションは、家賃がいくら取れていて、管理費や修繕積立金などのランニングコストはいくらかかるのか、という「いくら稼げるのか」によって金額が大きく変わります。
 
サブリース会社によって違いますが、平均すると実際の入居者が払う賃料の約90%がサブリース賃料になります。

実際の入居者が家賃を10万円払っているとしたら、サブリース会社はその90%の9万円をオーナーに支払い、残りの1万円が利益となります。
 
賃料9万円のマンションと10万円のマンションでは、売買価格は利回り計算上300万円前後違ってきてもおかしくありません。
 
そのため、売却時にはサブリースを解除したほうが高く売れるのです。
 
 

□新型コロナウイルスの影響で入居が決まらない□
 
そもそもサブリース会社は実際の賃料とサブリース賃料の差額が利益になり、その利益を手放したくないがためにサブリース解除を拒んできました。
 
たとえ、サブリース契約書に解除できると記載されていても、弁護士から連絡させても、一定多数のサブリース会社は借地借家法を盾に強気でした。
 
しかし、ここにきて新型コロナウイルスの影響で退去の多い3月、4月の繁忙期に入居がなかなか決まらない部屋が増えてきました。
 
特に家具家電付きでウィークリーやマンスリーで部屋を貸し出しているサブリース会社は、人の移動が減ったのが原因で、部屋の稼働率が著しく落ちています。
 
その他にも、新型コロナウイルスの影響で収入が激減した非正規雇用の人々が家賃を滞納したり、減免要請をしています。
 
そんな中でも、サブリースをしている以上、オーナーには毎月サブリース賃料を払わなければなりません。
 
10万円の賃料から1万円の利益を取り、9万円を払えばよかったサブリース会社は、いまでは10万円の賃料すらとれず、利益どころか赤字になっているケースが非常に増えてきているのです。
 
そうなるともうサブリースを続ける旨味はまったくありません。
 
 

□今ならサブリースを解除できるかもしれない□
 
多くのオーナー、仲介会社はあの手この手でサブリースを解除しようとしても、全く応じてくれなかった経験があります。
 
あのサブリース会社は解除できない、と仲介会社の間では有名なサブリース会社が実際多数あります。
 
しかし、上記のような状況のため、いままで頑なに解除を拒絶してきたサブリース会社も、状況によっては解除に応じてくれるようになったのです。
 
実例として、リムズエージェントでもここ最近で3件サブリース解除に成功しています。
 
家賃の6ヶ月分を払う、室内の家具家電を買い取る、等の条件付きではありますが解除できました。
 
サブリース賃料のまま売却するよりも、100万~300万円高く売れるのであれば、数十万円の違約金で解除できるのであればトータルでの手取り金額が多くなるため、解除しない手はありません。
 
 

□サブリース解除の交渉はプロに任せたほうがいい□
 
ただ、やみくもにサブリース会社に連絡を入れて解除してくれと言ってもうまくいきません。
 
解除の交渉は「解除したらサブリース会社にもメリットがありますよ」という前提で進めなければうまくいきません。
 
ただ強気に交渉しても断られて終わるだけです。
 
このへんの交渉は経験の多い仲介会社に任せたほうがいいでしょう。
 
大手の仲介会社は、手数料額の少ないワンルームマンションの仲介に時間と手間をかけたくありませんから、こういった交渉はしたことがないか、もともとする気がないかのどちらかが圧倒的に多いです。
 
実際、大手の仲介会社で売れずに弊社に連絡を頂くケースがよくあります。
 
サブリース解除の交渉を任せるのなら、仲介会社の担当者にそういった経験があるかどうかを確認したほうがいいでしょう。
 
サブリース会社の担当者は基本ひとりですから、こういった交渉は何度もできるわけではありません。
 
経験のあるプロに任せるようにしましょう。
 
 

□最後に□
 
サブリース解除ができず、希望金額で売れない、とあきらめていたオーナーも多いはずです。
 
新型コロナウイルスというピンチを、サブリース解除のチャンスに変えられるかもしれません。
 
まだ、投資用ワンルームマンションの市場価格はそこまで落ちていません。
 
チャンスはいつでもあるわけではありません。
 
この機会に挑戦してみてはいかかでしょうか。
 



                                                              



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