投資用新築マンション、買った時点で失敗確定!? 新築が儲からないのはなぜか

2020/05/31




 
 
不動産投資に興味を持った時、まず選択肢に上がるのがワンルームマンションです。
 
アパートなどの一棟物件や、ファミリータイプのマンションは、初心者が始めるには金額が高すぎて二の足を踏みがちだからです。
 
いざ、投資用のワンルームマンションの購入を検討しようと思った時、「新築」を買うか、「中古」を買うか、この選択がワンルームマンション投資の勝ち負けを大きく左右します。
 
どうせなら新築がいい、と安易に考えてはいけません。
 
投資用の新築ワンルームマンションはなぜ失敗しやすいのか、解説していきます。
 
 

□新築はデベロッパーの利益が上乗せされている□
 
新築ワンルームマンションはデベロッパーの利益がかなり上乗せされた状態で販売されます。
 
分かりやすい例でいうと新車の購入と同じです。
 
200万円で新車を購入して、1日だけ使って次の日に売ろうとした時、当たり前ですが購入額の200万円は自動車メーカーの利益が乗せられた金額ですから「中古」で売ろうとすると、当然200万円では売れません。
 
新築ワンルームマンションも同様で、3,000万円で購入したとしても、次の日に「中古」として売ろうとした時、デベロッパーが上乗せした利益はもちろん売値に反映されませんので、3,000万円どころか2,500万円でも売れないかもしれません。
 
さらに新築ワンルームマンションのデベロッパーは、財閥系などの大手デベロッパーよりも自社の利益をかなり上乗せした高額な分譲価格で売り出しており、相場価格との乖離が激しいのです。
 
大手デベロッパーは一度に何十棟、何千戸数のマンションを建築、分譲しているため、スケールメリットがあり、一戸に対する利益が少なくても、販売数が膨大にあるため、自社の利益を過剰に上乗せしなくても全体で利益が出るのです。
 
つまり、新築ワンルームマンションの購入額は近隣の相場金額にデベロッパーの利益が上乗せされ、相場よりもかなり高額になるため、中古と比べ利回りが悪い分、儲からないのです。
 
 

□新築マンションの賃料が高いのは一人目の入居者だけ□
 
さらに賃料の問題があります。
 
新築ワンルームマンションの賃料が高いのは文字通り「新築」だからです。
 
「新築」マンションに入居者は高い賃料を払うのであって、2人目以降の入居者は「中古」マンションとして賃料を見るため、新築時と同じ賃料で入居募集してもよほど立地が良くない限り空室が続くでしょう。
 
新築マンションと築2年の中古マンションの賃料の違いはせいぜい1万円ほどです。
 
新築マンションとして入居者から入る1万円高い賃料も、2~3年ほどで大半は退去します。
 
その2~3年しか続かない1万円高い賃料のために中古マンションではなく、相場よりも高額な新築マンションを選ぶ人は少ないはずです。
 
 

□「新築」×「サブリース」は最悪の悪手□
 
新築ワンルームマンションを購入する時、多くの方がサブリース(家賃保証)を選びます。
 
デベロッパーから、空室時でも家賃が入るので安心ですよと言われ、深く考えずにサブリースを選んでしまいがちですが、はっきり言って新築マンションでサブリースを利用するのは最悪の悪手です。
 
築が30年や40年などの古いマンションならサブリースも選択肢としてありですが、よほど辺鄙な土地でない限り、新築マンションで入居者がつかないはずがありません。
 
築15年くらいまでは、相場賃料で募集すれば入居者はつきます。
 
しかもサブリース賃料というのは、サブリース会社(ほとんどがデベロッパー)は、実際の入居者が払っている賃料の約90%ほどしかオーナーに払いません。
 
サブリースは、新築マンションとしての1回かぎりのプレミアム賃料をドブに捨てるようなものです。
 
さらに近年、サブリースは社会問題になっています。
 
住宅ローンを組みたいから与信枠を広げるために売却したいという方が最近非常に多いですが、いざ売ろうとしてもサブリースのままだと通常よりも10%低い賃料で利回り計算するため、高く売れません。
 
じゃあサブリースを解約して売ろう、とサブリース会社に連絡をしても、借地借家法を盾にサブリースは外さない、と言われるか、違約金として賃料の6ヶ月分(50万円前後)を払え、と言われます。
 
詳しくは、こちらのコラムを御覧ください。
 

【コラム】あなたのサブリース契約は解約できる?


 
□新築ワンルームマンションで勝つ唯一の方法□
 
新築ワンルームマンションのデリメットを並べましたが、新築マンション投資を成功させている方もいます。
 
成功させている方の共通点は、「安く買って高く売っている」このひとつだけです。
 
当たり前のように聞こえますが、2000年から2006年頃に新築マンションを購入し、ここ2年以内に売却した方は、キャピタルゲインで数百万円儲けていたりします。
 
2000年~2006年の時期は景気が悪く、地価や人件費が安かったため、新築ワンルームマンションの分譲額が安く、港区などの好立地でも2,000万円前後で購入できたからです。
 
2000年初頭、港区で2,000万円前後で購入できた新築ワンルームマンションは、2020年現在、同じようなスペックで4,000万円前後で売られています。
 
結論、投資用新築ワンルームマンションで勝つには、不景気で安い時に買い、好景気になるのを待ち、高く売る、しか方法はありません。




□保険、節税、年金、目的なら「新築」じゃなくていい□
 
新築ワンルームマンションを購入した理由を聞くとほとんどの方が、
 
「保険代わり」
「節税のため」
「将来の年金用に」
 
と、この3点のどれかを答えます。
 
確かに最近は、がん団信など昔よりも条件の良い保険がついているため、保険商品として購入している方も多くいます。
 
しかし、保険、節税、年金、を目的とするならば、「新築」である必要はありません。
 
「中古」でもローンを組んで購入するわけですから、上記3点のメリットは中古マンションでも享受できます。
 
新築をデベロッパーの利益を上乗せされた相場よりも高い金額で購入しても、中古を相場価格で購入しても上記3点の目的は達成できるのです。



□最後に□
 
新築と中古を比べた時、現在のように不動産価格が高いときは中古を選んだほうがリスクが少ないと言えます。
 
ワンルームマンション投資は、不景気の時に好立地の中古マンションを安く買うのが最適解です。
 
新型コロナの影響で不動産市場は以前より活発ではありませんが、ここ20年で見ればまだまだ高い水準です。
 
今は購入より、売却を考えるべき市場です。





                                                              



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