もう新型コロナ前には戻れない!? アフターコロナの不動産需要の変化

2020/04/26






新型コロナの拡大後、今までの日常生活が大きく変わりました。
 
居酒屋などの飲食店、フィットネスクラブ、整骨院などの政府が避けるように要請している3密に当たる業種は休業し、繁華街はゴーストタウンのようになっています。
 
テレワークに移行する企業が増えたため、通勤客も激減し、あれだけ混んでいた都内の通勤電車もガラガラになりました。
 
では新型コロナが収束すれば、今まで通りの元の生活に戻るでしょうか?
 
結論から言えば、完全に元通りになることはないでしょう。
 
新型コロナはライフスタイルを半永久的に変えてしまうインパクトがあるといえます。
 
そして、ライフスタイルが変われば、不動産ニーズも変化します。
 
今回は、新型コロナによって変化が出てくる物件の特徴を解説します。
 
 

■商業テナントの需要が減る■
 
新型コロナの影響で、飲食店など様々な業種の店舗が閉鎖もしくは休業を余儀なくされています。
 
もちろんこれらの店舗の経営も打撃を受けていますが、同じように打撃を受けているのがこれら店舗が入居している商業ビルのオーナーです。
 
休業している店舗は売上がないわけですから、家賃の支払いに苦慮します。
 
そのため、入居しているビルのオーナーに対して家賃低減を求めるテナントが急増しており、海外では家賃支払いを猶予するなどの法整備が進められています。
 
日本ではまだそこまで進んでいないため、コンビニ大手のセブンイレブンまで一斉に家賃減額をビルオーナーに要請しているのが現状です。
 
もちろん法律上は家賃減額に応じる義務はないのですが、家賃減額に応じなかったせいでテナントが廃業したり、退去したりすると家賃はゼロになってしまいます。
 
この状況で新しいテナントを見つけるのは現実的ではないので、退去されるよりはマシだと考えて家賃減額に応じるオーナーが多いようです。
 
その結果、商業ビルの賃貸経営も同様に苦しくなっていきます。
 
この商業ビルの経営悪化は新型コロナの感染が収束しても続く可能性が高いでしょう。
 
その理由は、外出自粛で国民のライフスタイルが大きく変化したからです。
 
その代表例が食事です。
 
外出自粛要請により、外に出て食事するのが難しくなりました。
 
テレワークが推奨され、自宅に籠もって、食事をデリバリーしてもらうスタイルが広く普及しました。
 
さらに、居酒屋に行けないため、オンライン飲み会をしてみた、という人もメディアでよく紹介されています。
 
仮に外出自粛要請が解除されたとしても、ウーバーイーツや、ZOOMなど便利なサービスを知ってしまった人々の何%かは今後もそういったサービスを使い続けます。
 
つまり、新型コロナの騒動が収まっても、一定数の人々は外出頻度が減り、テイクアウトやデリバリーで食事を頼んだり、オンライン飲み会を続けるでしょう。
 
そうなると、新型コロナが猛威を振るう前の状況に、完全に戻る、ということはないのです。
 
さらに、新型コロナの影響で今後は確実に景気が悪化するため、外食する余裕がなくなる人々が激増していきます。
 
そう考えると、元々繁盛店ではない飲食店は、新型コロナが収まっても経営が厳しくなり、廃業が増えます。
 
廃業する飲食店が増えれば、商業ビルにも空室が増えて、ビルオーナーの賃貸経営も苦しくなります。
 
そのため、今後は飽和状態だった首都圏の商業ビル需要は減少し、不動産価格も下落すると予想されます。
 
 

■オフィス需要が減る■
 
新型コロナの感染予防の観点から、テレワーク勤務が一気に普及しました。
 
会員のほとんどが大企業で構成されている経団連によれば、テレワーク実施企業の割合は97%にも上るそうです。
 
slackのようなチャットツールとweb会議を活用すれば、オフィスにいるのとほぼ同等のコミュニケーション品質を確保できるようになったため、会議室間の移動や、お客様への訪問時間がなくなったので、業務効率は上がったという法人も多いようです。
 
さらにテレワークだと通勤電車からも開放されます。
 
一方で、企業の側にとってもテレワークはメリットがあります。
 
テレワークが基本的なワークスタイルになれば、出社の機会が劇的に減少するため、オフィスに社員一人ずつのデスクは不要になります。
 
また、会議もweb会議が活用されれば、多くの会議室を準備する必要もなくなります。
 
その結果、オフィス面積を劇的に減少させることができるようになり、企業にとって『家賃』という最大の固定費を大きく削減することが可能になります。
 
そのため、コロナ収束後は、企業の中でオフィスの床面積を減少する動きは加速するでしょう。
 
また、企業の業績悪化が追い打ちをかけます。
 
コロナの影響で、様々な売上が減少しています。
 
飲食店や小売店は当然として、大手自動車メーカーや、電機メーカーは早々に休業を発表しました。
 
商品が売れないので、工場を稼働させる意味がなく、世界中の企業業績が悪化することが見込まれています。
 
業績が悪化する企業はリストラを進めることになり、社員数が減少します。
 
すると今までのような広いオフィスは必要なくなるので、テレワークの普及と景気悪化のダブルパンチでオフィス需要は減少するのです。
 
 

■テレワーク普及による「都心」の価値が減る■
 
今までは都心に通勤する必要があったため、「都心」の価値が高かった訳ですが、テレワークが普及して、都心に通勤する必要がなくなれば、わざわざ高いお金を出して「都心」に住む意味は薄れます。
 
自宅で勤務するとなると、自宅の周りの住環境はとても重要です。
 
自宅近くに緑豊かな公園があったり、海の近くのほうがリラックスして過ごせます。
 
しかも都心と郊外では家賃が大幅に違うため、同じ家賃で住環境の良い広い家に住め、さらに仕事にそれほど影響がないのなら郊外を選ぶ人が増えるはずです。
 
全ての業種がテレワークをできるわけではないので、限定的ではありますが、少なからず今までの「東京一極集中」「都心回帰」の考え方に疑問を感じる人は増えるでしょう。
 
 

■最後に■
 
現在、新型コロナによる影響でこれからの時代が大きく変わるパラダイムシフトが起こると感じています。
 
時代は常に変化します。
 
時代の変化に対応できなければ、「昔は良かった」などと愚痴を言うしかない、取り残された人になるのを待つだけです。
 
インターネットは世界を変え、スマートフォンは個人の生活を激変させました。
 
新型コロナもまた大きく社会を変えようとしています。
 
ただ、待っているだけでなく、自分でできることを考え、実行しなければ不動産投資と長期間付き合っていくのは難しいでしょう。
 
常に新しい情報を得ることが重要なのは間違いありません。
 
またいつ、新しいウイルスが世界を襲うかわからないのです。



                                                              





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