コロナによる家賃滞納 オーナーはどう対応すべきか

2020/04/19






新型コロナウイルスの影響により、家賃滞納のリスクが高まっています。
 
こうしたなか、投資用マンションオーナーはどのような対策をとれるでしょうか。
 
今回は、入居者が滞納した場合の対策を紹介していきます。



■滞納リスクが高い入居者とは■
 
滞納リスクが高いのは、非正規雇用の方です。
 
例えば、派遣社員や契約社員、アルバイトをされている方は、一般的には正社員よりも先に契約を切られやすいと考えられるので、収入を失う可能性が高まります。
 
外国人入居者の方も可能性が高いでしょう。
 
外国人入居者の場合は、もし帰国されてしまったら捜索することが困難になります。
 
一方で、生活保護を受けている方が入居している場合、毎月定額で国からお金が支給されているため、家賃には影響がすくないはずです。
 
その他のトラブルが発生するなどのリスクはあると思いますが、国から支給される金額が減らされる話は現状出ていないので、しばらくは大丈夫でしょう。
 
 

■滞納リスクが高い入居者の場合■
 
まずは、賃貸借契約書を確認して、勤務先がどこなのかを確認しましょう。
 
万が一滞納が発生した場合は、支払日から2~3日経ったらすぐに連絡して、どういう状況なのか確認しましょう。
 
自主管理であれば、入居者についてより詳しい情報があるので、滞納が発生するよりも早い段階で連絡を取り、相談を受けておくのも手です。
 
家賃の一時猶予や分割払いをするかなどについて話し合い、その時、家賃の相当額を代理納付してもらえる「住居確保給付金」などの助成金や緊急融資について、相談窓口や具体的な手順などの情報を提供するといいかもしれません。
 
家賃が払えないのは、入居者にとっても辛いことですので、言いにくいことを話してもらえる関係になっておくことが大事です。
 
ただし、たとえば2カ月分の家賃を猶予するといった場合、2カ月後からは支払える目処があるのかどうかは確認しておくべきです。
 
ウイルスの感染状況次第で決まることなので誰にも先のことは分かりません。
 
仮に2カ月待つならば、「なぜ2カ月後なら払えるのか」を入居者に説明してもらったほうがいいでしょう。
 
 

■賃貸管理会社に相談しておくべきこと■
 
滞納リスクが高い入居者の場合、滞納が始まる前に賃貸管理会社に相談をしておいたほうが良いでしょう。
 
賃貸管理会社が各種助成金に詳しいとは限りませんので、管理会社に事前にそうした情報を把握しているか確認しましょう。
 
いざ滞納が始まったら、入居者にこういう助成金があるということを知らせるような体制を事前に作らせましょう。
 
厚生労働省などがホームページに詳細な情報を出していますので、それを確認するよう促すのもいいかもしれません。
 
本格的に滞納が始まり、長期的な目線で見てもこの先、家賃が払える状況にならないと判断したら、「退去」を提案することも必要だと思います。
 
どこかへ逃げてしまったり、破産されてしまったりすると、滞納された家賃が1円も回収できなくなる可能性もでてきます。
 
いまなら「緊急小口資金」など、国が無利子無担保で融資をしてくれる制度もあるので、引っ越し費用を賄うこともできるかもしれません。
 
目先の家賃を考えるのではなく、最悪の事態を考えて、入居者の収入にあった部屋に転居するよう提案するのも手段です。
 
 

■支払いを猶予する場合■
 
入居者と話し合い、家賃の支払いを猶予する場合、きちんと「合意書」を作るべきです。
 
そこに「いつまで猶予するのか」「いくら猶予するのか」「コロナウイルス感染拡大の緊急的な措置であること(原因)」「作成日」を明記する必要があります。
 
理由なく支払い猶予や減額はできないときっぱり伝えないと、家賃滞納や支払い遅延が癖になってしまう可能性があります。
 
また作った書類には必ず「署名・捺印」を貰いましょう。
 
どんな合意書でも同じで、必ず相手の署名・捺印を貰うことが大事です。
 
書面を送っただけでは、話し合いをする際に「そんな書類は見ていない、受け取っていない」と言われてしまう可能性がありますので、合意書は自作でも、賃貸管理会社に作成してもらっても構わないので取り交わしすることが重要です。
 
 

■家賃を免除した場合の所得税■
 
マンションオーナーが何もしなければ、税金がかかってしまう恐れがあります。
 
事前に税理士と相談して、家賃の支払いを免除したことを記録に残し、損金として落とせるか確認しましょう。
 


■このような状況下で、賃料督促はアリか■
 
賃貸借契約に基づき、家賃の支払いが止まっているのは契約違反になりますので、家賃を支払うよう督促すること自体は法律上問題ありません。
 
しかし、あまりに厳しい督促をすると反対にオーナーが訴えられるケースも考えられるのでそこは注意するべきです。
 
今の時代、「こんなことをされた」などと写真付きでSNSで拡散されるかもしれません。
 
オーナーとしてはやり切れませんが、問題のある入居者ならば、裁判を起こして部屋の明渡しを求めた方が早く解決するでしょう。
 
 

■最後に■
 
これから未来がどうなっていくか誰にも分かりません。
 
分からないから、で終わらせるのではなく、こうなった場合はこうする、と対策を立てておくことが重要です。
 
マンションオーナーは自分の物件は自分で守らないといけません。
 
何があっても「想定内」になるように準備していきましょう。


                                                              




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