長崎市の私道はなぜ封鎖されたのか

2019/12/15





今年10月上旬、長崎市青山町の住宅地域内の道路(私道)が封鎖されてしまったというニュースがTVやネットなどで報道されました。
 
なぜ道路が封鎖されてしまったのか、場所によっては「明日は我が身」の投資用マンションオーナーもいると思いますので、経緯を紹介していきます。
 
 

■トラブルの概要■
 
この道路は長崎市青山町の住宅地(100世帯以上)に存し、周辺住民が日常的に利用していましたが、実はこの道路は不動産業者が所有する「私道」でした。
 
この私道を利用する住民に不動産業者が通行料の支払いを求めたほか、道路の一部をブロックやパイプで封鎖してしまったというのが概要です。
 
朝日新聞10月4日付けの報道では「住民によると、私道の所有者が昨年11月、福岡県の不動産管理業者に変更され、業者は住民に夏ごろから、月額「1世帯1万円」「車所有なし3千円」「自動二輪のみ所有5千円」などの通行料を住民に請求。9月下旬には「通行料の支払いがされない場合、10月1日から一般車両の進入を禁止する」との連絡があり、「不法に進入された場合には、法的対応を取る」との通知書が届いた」とのことでした。
 
 

■道路の種類■
 
私達は日常的に道路を利用していますが、そもそも「道路」にはいろいろな種類があります。
 
特に今回問題となったのは「私道」で、私道に対する道路として「公道」があります。
 
公道や私道について簡単に説明していきます。
 
 

■公道■
 
公道は簡単に説明すると「誰でも通行することができる道路」と考えて良いと思います。
 
私達が日常的に利用する公道は「道路法」という法律によって定められており、道路法とは国や地方公共団体などが、道路の建設や維持管理を適切に行うために作られた法律です。
 
この道路法では道路の種類として4つ定めており、1.高速自動車国道、2.一般国道、3.都道府県道、4.市町村道に区分されます。
 
1の高速自動車国道はいわゆる「高速道路」や「自動車専用道路」と言われるもので、2~4は道路の管理が国なのか、都道府県なのか、市町村なのかの違いによるものです。
 
そして公道とされるものには、このほか農業に利用することを目的とした「農道」や、港湾で建設された道路たる「臨港道路」、森林管理のために建設された「林道」などもほぼ公道と同じように機能しています。
 
このように公道は道路の管理者が国や地方公共団体、その他の公的な団体等であると考えることができます。
 
 

■私道■
 
これに対して私道とは簡単に言えば「私人(個人や民間企業などの法人)が管理している道路」ということになります。
 
今回、長崎市でのトラブルはこの「私道」で起こりました。
 
私道の管理責任や維持管理の関係は基本的には維持管理は所有者によって行われるものと考えて良いと思います。
 
 

■建物の接道義務■
 
そして、私道と公道の違いとともに知っておくべき重要なことがあります。
 
それは戸建住宅やマンション(共同住宅)を建築するための要件である接道義務(建築基準法第43条)についてです。
 
接道とは建築基準法で定められている”接しなければならない道路”のことをいいます。
 
建築基準法による建物に必要な接道という意味での「道路」は、道路としての機能性や安全性に主眼がおかれ、公道か私道かということについては厳密に問われていません。
 
今回の長崎市の問題となった地域周辺の道路は、長崎市が維持管理している公道のほか、それ以外の道路(私道)も多く存在しています。
 
所有している物件の接道の所有者が不動産業者(建設業者)や個人であると今回の長崎市のトラブルのようになるリスクがあるということです。
 
今回の長崎市のトラブルは、私道の所有者(建設会社)と住民との間で発生したトラブルですが、今まで何事もなく通行できていた道路なのに、突然「通行料を払ってください」と道路の所有者から言われる可能性は所有している物件の接道が「私道」の場合、ゼロではありません。
 
 

■公道か私道か確認する■
 
そこで、このような事態を未然に防ぐために、知っておくべきことは、所有している物件が面している道路や通路(幅4m以上)が公道かどうかを確認することです。
 
公道かどうかを確認するためには、まずは市役所の「道路管理」を管轄している部署に問い合わせればすぐ分かります。
 
もし公道(国道や県道、市町村道)ではなかった場合は、その道路の所有者を調べてみましょう。
 
道路の所有者は「不動産登記情報」で調べることができ、管轄している法務局に行くか、登記情報提供サービス(オンライン)で確認することもできます(有料)。
 
 

■最後に■
 
こういったニュースをただ流し見するのではなく、自身の物件にこういうリスクはないのか、これから購入する物件は大丈夫か、と今後に活かすことができれば不動産投資家としての知識の幅が広がっていくと思いますので、日々アンテナを立てて情報を収集していきましょう。



                                 


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