旧耐震基準と新耐震基準の違いを解説します!

2019/12/08





築が古いマンションを購入しようとする時に気になるのが、新耐震基準で建設されているのかどうか。
 
イメージとしては旧耐震基準は昔の耐震基準だから地震に弱そう・・・という漠然としたものかと思います。
 
今回は旧耐震と新耐震の具体的な違いを解説していきます。
 
 

■耐震基準の歴史■
 
耐震基準とは、建築物が最低限度の耐震能力をもっていることを保証して、建築を許可する基準のことです。
 
あらゆる建築物は、耐震基準に則って設計するよう建築基準法で定められており、現在の建築基準法の前身である市街地建築物法が施行されたのは1920年(大正9年)。
 
これにより、建物の自重(建物そのものの重さ)と積載荷重(人、家具、設備などの重さ)に対する構造強度の基準が定められましたが、この時点では地震に関する規定はありませんでした。
 
地震に関する基準が定められたのは1924年で、1923年に発生した関東大震災による被害が甚大で、東京市内(現在の東京区部)の家屋の6割が被災、犠牲者は10万名を超え、耐震への意識の高まりに繋がったためです。
 
市街地建造物法は1950年に廃止となり、新たに建築基準法が施行され、このときに決められた基準が旧耐震基準と呼ばれています。
 
その後、十勝沖地震(1968年)、宮城県沖地震(1978年)など数多くの地震を経験し、1981年に建築基準法が改正され、この時に定められた基準が新耐震基準と呼ばれるものです。
 
耐震基準の変化は、大地震が起きた後にそれを教訓として厳しくなってきた歴史でもあります。
 
 

■旧耐震と新耐震基準の見分け方■
 
2つの耐震基準の分かりやすい違いは施行された時期です。
 

  • 1981年6月1日以前に建築確認申請が下りた物件を「旧耐震基準」
  • 1981年6月1日以降に建築確認申請が下りた物件を「新耐震基準」

と大きく2つに分けられるようになりました。

新耐震か旧耐震かを最も簡単に見分ける方法は、「建築確認された日が1981年の6月1日以降か以前か」を見れば分かります。
 
しかし、建物の図面やパンフレットに記載してある「竣工日」は建築確認された日ではありませんので、注意が必要で、というのは「竣工日」はあくまで建物が完成した日だからです。
 
建築確認は、建物の建築をする前にこれから建てようとする建物が建築基準法に適合するかどうかを審査することですので、「建築確認された日」というのは、建築確認の審査がされ、その内容が確認された日付のことをいいます。
 
例えば、1981年の8月1日に竣工日を迎えたマンションがあるとします。

通常、マンションを建てるためには物件規模にもよりますが、およそ1年程度かかると考えた場合、この物件の建築確認された日は少なくとも1980年の8月末日以前ということになり、物件完成の竣工日は1981年の6月1日をまたいでいるため、そもそもの建築確認された日が1980年の8月末日以前になりますので、旧耐震が適応されている可能性も高いので気を付けなければなりません。
 
役所の窓口で「確認台帳記載事項証明書(かくにんだいちょうきさいじこうしょうめいしょ)」の発行を依頼すれば、購入物件の建築確認済証や検査済証の交付年月日・番号などを調べることができますので、この書類を見ることで、旧耐震なのか、新耐震なのか分かります。

しかし、あまりにも物件が古いと、保管がされていない場合もあります。
 


■旧耐震と新耐震の違い■
 
シンプルに言うと地震に対しての建物の強度が大きく変わりました。
 
旧耐震基準では震度5で「倒壊、崩壊しないこと、損傷などの可能性はあり」で震度6以上の地震に対しては規定そのものがありませんでした。
 
新耐震基準では、震度5で「建築材の各部が損傷を受けないこと」、震度6以上では「倒壊、損壊しないこと」を基準値として新しく規定されました。
 
 

■旧耐震は地震に弱いのか■
 
阪神淡路大震災時の国交省のデータを見てみましょう。
 
http://www.mlit.go.jp/common/000188716.pdf
 
旧耐震基準の住宅に被害が集中しているのが分かります。
 
このデータから見て分かる通り、新耐震基準で建設された住宅は明らかに地震に強いのです。
 
 

■投資用として旧耐震基準のマンションはありなのか■
 
旧耐震のマンションを投資用として購入する場合、注意しなければならないのが出口戦略です。
 
基本的に旧耐震のマンションを投資用で購入しようとしても金融機関のローンが組めないことがほとんどです。
 
そのため、現金で購入する以外方法がないうえに、いざ売却する際にも現金で購入できる人限定で購入者を探す必要があるため、売却に時間がかかり苦労されている方が多いのが実情です。
 
しかし、旧耐震のマンションでも駅に近いなど場所が良いと家賃が高く取れるため高利回りになり、あえて旧耐震を狙って購入する投資家がいるのも事実で、ここは投資家の考え方次第というところもあります。
 
リスクという面では、2014年、政府の地震調査委員会が示した、首都直下型地震が今後30年で70%の確率で起こるというデータが気になります。
 
そういったリスクも考えながら投資家自身で決断する必要があります。
 
 

■最後に■
 
旧耐震よりは新耐震基準のマンションの方が良いのは様々な理由から明白です。
 
特別な理由がない限り、出口戦略、金融機関の融資可否、地震リスク等を考える限り、新耐震基準のマンションを投資用として購入するのが得策かと思います。
 


                                 


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