家賃代行の契約解除を拒否する賃貸管理会社が増えている!?

2019/09/29





サブリース(家賃保証)契約を解除しない会社が急増しており、売却の際に苦労しているオーナーが多いことは以前のコラムでお伝えしました。
 
「あなたのサブリース契約は解除できる?」
http://limsagent.co.jp/blog/detail.html?part=part1&id=20190224155627
 
最近、サブリースではない、ただ賃料を回収するだけの賃貸管理契約を解除しないという賃貸管理会社が増えてきました。
 
今回はひとつの事例を紹介します。
 
 

■家賃代行契約なのに解除拒否される■
 
投資用ワンルームを所有するあるオーナーがそろそろ市況もピークに近いだろうと考え、売却の準備を始めました。
 
最初にオーナーは賃貸管理を任せている会社に売却の相談したところ、その賃貸管理会社は「まだ売らないほうがいいんじゃないか。今はまだ売却の時期ではない」とオーナーに伝えてきました。
 
賃貸管理会社側からすると、売却して賃貸管理を解除されると毎月の管理手数料がもらえなくなるため、売却の相談があってもやめたほうがいいと言われるのはよくあることです。
 
賃貸管理会社もビジネスだからそう言うのだろうとオーナーは理解していたため、その会社に売却相談をするのはやめて、賃貸管理の解除の手続方法を確認すると、「解約の2ヶ月ほど前に通知すれば問題なく解除できる」と言われました。
 
投資用マンションを売却する際、買主側は贔屓にしている賃貸管理会社に任せたいため、売主が契約している賃貸管理会社との契約を解除して買主に引き渡すのが一般的なのでオーナーは確認したのです。
 
その2ヶ月後、不動産仲介会社を通じてマンションの売買契約を締結し、1ヶ月後に決済することも決まったため、再度賃貸管理会社に2ヶ月後の日付で解約したいと電話で伝えたところ、「入居者が退去するまでは賃貸管理を解除できません」と突っぱねられました。
 
オーナーはなにかの間違いだろうと、2ヶ月前に解除可能と確認済みだと伝え、さらに借地借家法を盾に解除できないサブリース契約ではなく、普通の家賃代行契約だから解除可能のはずだと伝えましたが、賃貸管理会社は解除できないの一点張りです。
 
なぜ解除できないのかと問いただすと、「会社の方針で今月からそう決まった。今ここで何時間粘られても結果は変わらない」と念仏のように繰り返されるだけです。
 
オーナーは賃貸管理契約を解除して買主に引き渡すという条件で売買契約を締結しているため、解除できないと売買契約条件違反で違約金を取られてしまうかもしれないと考え、いったん電話を切り、売買仲介会社に解除できないと言われたと伝えたところ、仲介会社側でも確認してみるということになりました。
 
仲介会社が賃貸管理会社に連絡してみると、「上の方針で決まったから自分に言われてもどうにもならない。異論があるのならFAXか郵送で伝えてもらえれば上に話を通す」と言われたため、オーナーに確認を取って弁護士に依頼し内容証明を送ってもらうことになりました。
 
弁護士が賃貸管理会社に通知した内容は、「過去の最高裁で賃貸管理の解除は可能との判例があり、解除に応じないのなら入居者に連絡して鍵を交換し、即刻賃貸管理契約を解除する、ただこちらとしても揉めたくないから賃貸管理手数料の6ヶ月分を払うことでお互い歩み寄ろう、というものでした。
 
数日後、賃貸管理会社から賃貸管理手数料の6ヶ月分で解除すると弁護士に連絡があり、オーナーとしては弁護士費用がかかったものの、大事にならなくて済んだことに安堵したのでした。
 
 

■相手を見て交渉してくる賃貸管理会社が増えている■
 
今回のケースではオーナーと仲介会社が協力して賃貸管理解除までこぎつけましたが、強く意見を言えないオーナーであれば賃貸管理会社が言うままになり、泣き寝入りしていたかもしれません。
 
弁護士を通したり、内容証明を送ったりして対応しなければ賃貸管理会社は動かなかったはずです。
 
このように相手の出方を見て対応を変える不動産会社が多いのは残念ながら事実です。
 
 

■最後に■
 
明らかに理不尽な対応をして来た場合、強気の姿勢で、正攻法で対応すれば問題が解決できる場合もありますので、ひとりで抱え込まずに仲介会社や弁護士など周りの力を借りるのもいいかもしれません。




                                 


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