今さら聞けない!!マンションにおける「減価償却」って何?

2019/06/23




減価償却ってよく聞くけど、説明しろって言われたら困る・・・という方は意外と多いのではないでしょうか。
 
確定申告をしている方には当たり前の話かもしれませんが、今回は減価償却とは何かをご紹介します。
 
※ここではわかりやすくするために、マンションの土地と家屋の資産価値を分けていません。減価償却は「家屋」にしかできず「土地」は古くならないため減価償却はできません。
 
 

■マンションにおける減価償却とは■
 
減価償却とは、マンションを購入した際に払った費用を、そのマンションが使える年数(耐用年数)に応じて1年毎に分割して費用化して計上することです。
 
例えば単純計算すると、鉄筋コンクリート造の新築マンションを4,700万円で購入した場合、鉄筋コンクリート造マンションの耐用年数は47年ですから、4,700万円を47で割ると100万円になり、減価償却費は100万円になります。(※厳密には減価償却率が0.022のため4,700万円×0.022=103.4万円。)
 
 

■減価償却の役割① 費用の均等化■
 
考え方としては、マンションはある程度長期間所有するつもりで購入するものと考えられるので、翌年以降もマンションを所有していくのにマンション取得費用を最初の年だけに計上するのはおかしい、という「費用を分割して均等化する」という役割がひとつ。
 
 

■減価償却の役割② 資産の評価■
 
もうひとつは、「マンションを資産として評価する」という役割です。
 
マンションを購入した翌年にも、もちろんマンションは残っており、マンションは所有物であり資産です。
 
この資産はいったいいくらなのかを計算する際に減価償却が役立ちます。
 
通常、マンション(建物部分)は古くなればなるほど価値が下がります。
 
そのため、4,700万円で買ったマンションが、20年後も4,700万円の価値があるかというと特別な理由がない限りその価値はありません。
 
4,700万円で買った新築マンションが築20年になった時の資産価値をどのように計算するか。
 
答えは簡単、4,700万円から今まで計上してきた減価償却費を引けばいいのです。
 
単純計算するなら、毎年減価償却費として100万円ずつ計上しているので、100万円×20年=2,000万円ですので、4,700万円―2,000万円=2,700万円になり、築20年の時点でのこのマンションの資産価値は2,700万円となります。
 
 

■減価償却はなんのためにするのか■
 
マンションオーナーがなぜ減価償却費を計算するのかと言うと、確定申告をする際にマンションの建物部分や室内設備を減価償却費(費用)として計上することで所得が抑えられ、節税ができるからです。
 
この考え方は耐用年数は3~15年と短いですが、エアコンや給湯器、給排水衛生設備にも適用されます。
 
新築マンションの場合、購入後5年ほどは減価償却費を多く計上できるため節税効果がありますが、その後は節税効果を感じられないと多くのオーナーが不満をこぼすのはそのためです。
 
下記は1年目から3年目までのマンションの減価償却費です。
 
4,700万円×0.022(鉄筋コンクリート造マンションの減価償却率)=103.4万円、これが1年目の鉄筋コンクリート造マンションの減価償却費。
 
2年目は4,700万円―103.4万円=4,596.6万円×0.022=101.1万円。
 
3年目は4,596.6万円-101.1万円=4,495.5万円×0.022=98.9万円。
 
と年々減価償却費は下がっていきます。
 
 

■節税効果は5年目まで■
 
投資用マンションを購入するメリットとして、「節税効果がありますよ」と言われたオーナーは数多くいますし、現在売り出している販売会社のホームページを見ても「節税」を謳っているのがほとんどです。
 
しかし、しっかりと確定申告をしているオーナーなら気づいていますが、節税効果は購入1年目が最も多く、それ以降は大して節税になっていません。
 
それも購入後5年~10年の間に投資用マンションを売却するオーナーが多い理由のひとつです。
 
 

■最後に■
 
減価償却の考え方はマンションのみならず、車やエアコンなどにも当てはまり、確定申告をする方には常識かもしれませんが意外と本質をわかっている方は多くないかもしれません。
 
誰かに説明できるほど理解できているかを指標に、なんとなくわかっているつもりの知識をブラッシュアップしていけば、実際に使える知識が増えてマンション経営に役立つことは間違いありません。


                                  


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