あなたのマンションは将来どうなる?リアルなシミュレーションをご紹介!

2019/05/12




新築の投資用マンションを購入する前に販売会社から家賃やローン支払いなどの、購入後数十年の収支シミュレーションをもらうことが多いかと思います。
 
しかしいざそのシミュレーションを見てみると毎年の固定資産税が計算に入っていなかったり、修繕積立金の値上げを全く想定していないなど、ずさんなシミュレーションが散見していました。
 
そこで今回は販売会社が見せない、リアルなシミュレーションをご紹介します。
 
 

■シミュレーションに必要な項目7つ■
 

①購入金額(頭金があればその金額)
②賃料
③管理費・修繕積立金・賃貸管理手数料等
④ローン金額
⑤ローン年数
⑥ローン金利
⑦固定資産税・都市計画税 

この7項目が正確に分かればリアルなシミュレーションが作成できます。
 
さらにいくつかの条件を加えることによってより精細なシミュレーションになります。
 
 

■シミュレーションに必要な前提条件5つ■
 
①賃料は4年に一度◯◯円下落するものとする
(立地によって金額を設定する。好立地なら賃料は下がりにくく、逆は大幅に下落する)


②4年に一度1ヶ月空室になるものとする(賃借人が4年に一度退去する前提)

③大規模修繕のために10年に一度修繕積立金が◯◯円アップするものとする(建物管理会社やマンションの総戸数によって値上げ金額を設定する)

④ローンの金利変動はここではないものとする

⑤10年に一度リフォーム費用として10万円かかるものとする 

この5項目を前提条件にすると、より正確なシミュレーションになります。
 
 

■例 メインステージ錦糸町Ⅱ ■
 
以前売買仲介したメインステージ錦糸町Ⅱ(2007年築)を例にしてシミュレーションしてみましょう。
 
購入金額 1,880万円(頭金なし)
②賃料   82,000円
③管理費・修繕積立金・賃貸管理手数料等 14,360円
④ローン金額 1,880万円
⑤ローン年数 35年
⑥ローン金利 2.75%
⑦固定資産税・都市計画税 51,500円 

前提条件は、
 

①賃料は4年に一度2,000円下落するものとする(錦糸町駅徒歩10分、亀戸駅徒歩10分で立地はあまり良くない)
②4年に一度空室になるものとする
③大規模修繕のために10年に一度修繕積立金が3,000円アップするものとする(建物管理会社の青山メイン企画は修繕積立金が他ブランドよりもかなり高額のため)

④ローンの金利変動はここではないものとする
⑤10年に一度リフォーム費用として10万円かかるものとする
 
上記の条件でシミュレーションすると、
 
賃料82,000円、毎月のローン返済額が69,755円、管理費・修繕積立金が14,360円になり新築で購入した初月から-2,115円になり、築10年では合算で-1,222,740円、築30年では合算で-6,600,221円になります。
 
つまり購入してから30年後にはトータルでマイナス660万円になっている計算です。
 
このシミュレーションは現実よりも甘い設定です。
 
現実には空室は4年に一度1ヶ月ではなく退去時期によって2ヶ月になることもあるでしょうし、築が古くなってくると入居者の家賃滞納リスクは増えます。
 
築20年以上になってくると、フローリングの張替えや、浴室のユニット交換、エアコン交換、給湯器交換など10年に一度10万円のリフォーム費用でまかなえません。
 
 

■最後に■
 
このように築が古くなっていくとどれくらいまで賃料が下がり、どういう費用が発生するかを明細にシミュレーションすることによって、投資用マンションをいつまで保有し、いつ頃売却するかという出口戦略が立てやすくなります。
 
立地が良い物件を安く購入できているのであれば売る必要はないですが、物件によってはすぐにでも売却したほうがトータルのマイナス金額を圧縮できるものもあります。
 
購入時に販売会社からもらったシミュレーションは当てになりません。
 
オーナー自身で戦略を立てて運用する必要があります。

                                  

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